정부가 고분양가 심사제와 분양가 상한제 규제를 개선하는 방안을 검토하면서 서울 강동구 둔촌주공아파트 분양가에도 관심이 쏠린다. 둔촌주공아파트는 건국 이래 최대 규모 아파트 단지로 약 1만 2000가구가 공급된다. 무주택자들에게는 ‘내집 마련’의 상징으로 평가되는데 정부가 분양가상한제 제도를 손보면서 분양가가 예상보다 높아질 수 있단 예상이 나온다. 특히 소형 평형대도 9억원이 넘을 수 있다. 만약 9억원이 넘으면 중도금 대출은 물론이고 특별공급(신혼부부·생애최초)도 불가능해진다.
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10일 국토교통부에 따르면 노형욱 장관은 지난 9일 공급기관 간담회에서 “고분양가 심사제, 분양가 상한제, 주택사업 인허가 체계 등에 대한 민간 건설업계의 애로사항을 짚어보고 개선이 필요한 지 여부를 면밀히 살펴보겠다”고 말했다. 장관이 고분양가 심사제와 분양가 상한제 개선을 공식적으로 언급한 것은 이례적이다.
또 노 장관은 분양가 산정 기준이 제대로 공개되지 않는다는 지적에 대해 “객관적인 추정 분양가 산정기준을 조속히 마련하고 사전청약 예정단지에 대한 구체적 정보를 주기적으로 제공하겠다”고 말했다.
분양가는 택지비와 고정건축비, 가산비로 매겨지는데, 가산비에 대한 기준이 명확하지 않다는 비판이 있어왔다. 실제 감사원은 지난 9일 민간 분양 아파트의 약 98%는 가산 비용 공시를 제대로 하지 않았다고 지적한 바 있다.
결과적으로 정부가 분양가 상한제를 손 본다고 밝히면서 분양가가 높아질 것이란 전망도 나온다. 실제 HUG측이 분양가 산정 기준을 제대로 밝히지 않으면서 분양가를 억지로 눌러왔다는 지적이 있었는데, 앞으로 가산비용이 분양가에 제대로 반영될 수 있기때문이다. 한 대형건설사 관계자는 “실제 깜깜이식 분양가 산정으로 시행사들과 시공사들은 분양가에 대한 건의도 제대로 할 수 없었다”며 “산정 기준이 제대로 공개되면 어느정도 분양가에 대한 시행사의 목소리가 커질 수 있고, 분양가도 높아질 여지가 크다”고 말했다.
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특히 ‘분양가’ 조율로 분양이 밀린 둔촌주공아파트의 분양가로도 관심이 쏠린다. 지난해 7월 둔촌주공은 고분양가 심사제를 적용, 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 받았으나 낮은 분양가에 조합원들이 반발하면서 분양이 무기한 밀린 상황이다. 당시 HUG가 보증한 분양가는 3.3㎡당 2978만원였다. 그러나 이후 조합이 자체 실시한 용역 결과 적정 분양가(분양가상한제 적용)는 3.3㎡ 당 3650만원으로 추산됐다.
심저어 작년에 비해 올해 택지비 등이 상승하면서 조합 추산보다 높은 분양가가 나올 것으로 보인다. 여기에 더해 정부가 가산비 등을 제대로 반영하겠다고 밝히면서 분양가가 더 높아질 수도 있다.
업계에서는 둔촌주공아파트의 분양가격이 3.3㎡당 4000만원에 육박할 것이란 전망도 많다. 올해 택지비(약 2000만원 후반대로 추정), 고정 건축비(약 800만원), 가산비 최소액(약 200만원)을 감안한 것이다. 한 시행업체 대표는 “둔촌주공의 분양이 뒤로 밀리면 밀릴 수록 분양가는 높아질 수 밖에 없다”고 말했다.
문제는 조합원들이 원하는 분양가가 책정 될 시 분양이 순탄하게 이뤄질 순 있지만, 높은 분양가로 인해 청약 문턱이 높아질 수 있단 점이다.
만약 주택형별로 △전용 29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이 일반에 분양되는데, 분양가를 3.3㎡ 당 4000만원으로만 계산해도 사실상 초소형 평수(전용 29㎡~39㎡) 외에는 모두 9억원을 넘기게 된다. 즉 중도금 대출이 불가할 뿐만 아니라 해당 타입에는 신혼부부·생애최초 등의 특별공급 물량이 배정되지 않는 단 의미다.
일각에서는 분양가 제도 개선과 함께 중도금 대출 규제를 풀어줘야한다는 목소리도 나온다. 오세훈 서울시장도 “국토교통부에서도 분양가상한제가 주택공급과 무주택 실수요자의 중도금 대출에 장애가 되지 않도록 적극 개선해 달라”고 요구했다. 익명을 요구한 부동산학과 교수는 “시세가 오르다 보면 분양가가 오를 수 밖에 없는데, 분양가 상한제 규제를 풀어주면서 분양가가 더 오를 수 밖에 없는 구조”라면서 “무주택자들이 내집마련을 할 수 있도록 중도금 대출 규제도 일부 풀어줄 필요가 있다”고 했다.
