일반적으로 물가를 잡기 위해서는 금리를 올려 시중 유동성을 축소시키는게 해법이지만 전세시장은 다른 메카니즘이 작용한다.
최근 전세난이 주택 매수 심리가 얼어붙어 전세 수요를 키우고 있는 게 주된 요인인데, 금리를 올리면 그만큼 주택 구입 여력이 낮아지게 된다. 더더욱 집을 사기보다는 전세를 구하는 수요가 많아질 수밖에 없다. 오는 3월이면 총부채상환비율(DTI) 한시적 완화가 중단된다는 점도 부담이다.
◇ 공급계획 임대에 집중..주거복지 강화책
무엇보다 전세대책이 맞춤형이라기보다는 표적을 빗나간 `오조준`이라는 지적이 많아 금리 인상과 맞물려 되레 전셋값이 더 오를 수도 있는 상황이다.
국토해양부는 ▲소형 공공분양 및 임대주택 9만7000가구 ▲다가구 매입·전세 임대 2만6000가구 ▲한국토지주택공사(LH) 등 공공 보유 준공 후 미분양 2554가구 등 공공 부문에서 13만가구를 공급(입주)하겠다고 밝혔다.
소형 공공분양 및 임대주택 공급량은 지난해와 비슷한 수준이며 이 중 7만가구 가량이 임대주택이다. 지난해보다 6000가구 가량을 늘리겠다는 다가구 매입과 전세 임대 역시 저소득층에게 우선 공급하는 물량이다.
최근 전셋값 상승이 중산층 수요에서 두드러지고 있다는 점에서 공급과 수요의 `미스매치`가 발생하는 셈이다.
실제로 국민은행 부동산 통계를 보면 지난해 12월 중형 주택(전용면적 63~96㎡) 전셋값의 전년 동월 대비 상승률은 8.1%, 소형은 7.3%의 상승률을 보였다.
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국민임대의 경우 연소득 3000만원 이하(4인 가구 기준)여야 하고, 다가구 매입·전세 임대는 기초생활수급자나 보호대상 한부모 가족이 1순위다. 국민임대는 이미 입주 대기자가 누적돼 있기도 하다. 주거복지 강화책으로는 의미가 있으나 일반적인 전세대책과는 거리가 있는 것이다.
더군다나 지난해보다 늘리겠다는 공급량의 절반 이상이 다가구 주택이라는 점에서 주류인 아파트 수요를 흡수하는데 한계가 있다.
◇ 봄 이사철 전세난과 무관한 대책
1조원의 기금을 마련해 연리 2%의 낮은 금리로 도시형생활주택과 다세대·다가구, 주거용 오피스텔 건설비를 지원하는 방안은 대상 주택 건설 활성화에 보탬이 될 것으로 보인다.
하지만 이 역시 도시형생활주택의 85~90% 가량이 전용면적 20㎡ 이하 극소형이고 아파트 외 형태라는 점에서 일부 전세수요자에게만 해당된다.
공급 시기도 봄 이사철 전세난을 잠재우는데는 무리가 있다.
9만7000가구 규모인 공공 소형분양과 임대주택 공급을 조기에 하겠다고 하지만, 1분기만 놓고 보면 전체의 18% 가량인 1만6889가구 규모에 불과하다. 민간 공급 역시 자금 지원을 하더라도 공사기간가 인허가 등을 감안하면 6개월 이상 걸리기 때문에 봄철과는 무관한 대책으로 보인다.
함영진 부동산써브 실장은 "한 해에 신혼부부 21만쌍이 생겨나고 봄철에 집중된다는 점을 고려했을 때 봄철 전세 불안을 상쇄시킬 특효약은 아닌 것 같다"면서 "기존 정책들을 강화하는 수준이고 수요 공급간 불일치를 단기간에 해소하기는 어렵다"고 말했다.
