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한화자산운용은 3일 한국리츠협회에서 진행된 ‘한화리츠 운영 계획’ 세미나에서 “투자 포트폴리오를 다변화하고, 다양한 방식으로 자금을 조달함으로써 수익성을 개선하고, 주가도 끌어올릴 것”이라고 밝혔다.
앞서 한화자산운용은 지난달 약 4700억원 규모의 주주배정 후 실권주 일반공모 방식으로 상장 리츠 중 역대 최대 규모의 유상증자를 결정했다. 자금을 끌어모아 한화생명보험으로부터 서울 중구 장교동 한화빌딩을 매입해 신규 자산으로 편입하기 위함이다.
다만, 이 과정에서 주요주주가 유상증자 불참을 결정하면서 실권주가 대거 발생했고, 총 2439만4240주 가운데 최종 실권주 2157만 5120주를 인수단이 떠안았다. 애초 예상보다 유상증자 발행가액이 줄어들면서 생긴 부족 자금 400억원에 대해서는 이자율 3.7%의 전자단기사채(전단채)를 발행하면서 메웠다. 이 과정에서 한화리츠 주가는 지난달에만 6.7% 급락했다.
그러나 한화자산운용은 대규모 유상증자로 인해 생긴 부담은 문제가 없다는 입장이다. 채온 한화자산운용 리츠투자본부장은 “한화리츠의 총 자산 규모는 1조 6000억원이고, 1년 영업수익이 1000억원이 넘는 상황에서 전단채 연이자 15억 정도는 충분히 감당할 수 있는 수준”이라며 “배당을 줄일 수도 있다는 우려는 과하다”고 말했다. 인수단의 오버행(잠재적 매도 물량) 우려에 대해서도 “증권사와 협의해 주가에 영향을 최소화하도록 장외 매매를 검토하도록 할 것”이라고 전했다.
◇ 몸집 불린 한화리츠, 수익성 개선에 속도…청사진 제시
대규모 유상증자의 부담을 던 한화리츠는 ‘알짜 자산’인 서울 중구 장교동 한화빌딩을 토대로 수익성을 개선하겠다는 계획이다. 먼저 시가총액 기준 국내 상장리츠 중 5위 수준으로 몸집을 불린 것을 바탕으로 신용등급을 현재 ‘A+’에서 ‘AA-’로 개선하겠다는 목표를 제시했다. 신용등급 개선을 통해 유리한 조건에서 자금 조달을 하겠다는 계획이다.
또한, 규모가 커진 만큼 국내 주요 상장 리츠가 편입돼 있는 글로벌 리츠 벤치마크인 ‘FTSE EPRA Nareit’ 지수 편입에도 도전하겠다는 방침이다. 이는 FTSE 그룹과 유럽 부동산 협회(EPRA), 전미부동산투자신탁협회(Nareit)가 협력해서 만든 지수다. 지수 편입 시 글로벌 패시브 자금이 유입되면서 주가 상승을 기대할 수 있다는 게 한화리츠의 설명이다.
향후에는 담보대출이나 유상증자 외에 회사채나 전환사채(CB) 등 다양한 자금조달 방식을 고려하고, 강남권역의 중형 오피스로 특별배당 재원을 마련하고, 데이터 센터 등 수요가 높은 자산 편입도 검토하면서 포트폴리오 다변화에 나서겠다는 청사진도 제시했다.
채 본부장은 “강남 지역의 중형 오피스와 데이터 센터 등 경쟁력 있는 자산을 편입할 예정”이라며 “유상증자보다도 회사채를 주요 조달 수단으로 레버리지를 일으켜 수익 증대를 극대화하는 방안 마련하고 있다”고 강조했다.
이를 통해 연간 최소 주당 배당금 270원을 목표로 안정적인 고배당을 유지하겠다는 방침이다. 향후 금리 인하 기조가 뚜렷해지면 자금 조달 비용 감소를 통해 수익성이 개선될 것이라는 분석이 나오기 때문이다.
채 본부장은 “현재 한화리츠의 운용 자산은 1조 6000억원 규모로 상장 리츠 중 6위고, 시가총액도 5위 수준”이라며 “장교동 한화그룹 본사 빌딩 등 좋은 자산을 편입한 만큼 앞으로 목표를 차례로 달성하고 주가 회복을 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.
