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재건축 초과 이익 환수제는 재건축에 따른 주택 가격 상승분 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 추진위원회 설립 당시 집값(종전 가치)과 준공 이후 집값을 비교해 그 차익의 최대 50%까지 환수한다. 지방자치단체에서 단지 단위로 재건축 부담금 총액을 부과하며 조합에서 재건축에 따른 가구별 순이익을 계산해 분담하게 된다. 종전주택가격이 낮으면 낮을수록 시세 차익이 커지기 때문에 재건축 부담금도 불어난다.
지금까진 재건축 부담금을 계산할 때 상가 등 부대·복리시설 가치를 인정하지 않았다. 즉 종전 가치가 0이기 때문에 재건축 이후 주택 가격을 그대로 시세 차익으로 쳤다는 얘기다. 이 때문에 주택 소유자와 상가 등 소유자를 차별한다는 비판이 나왔다. 이로 인한 주택-상가 소유자 간 갈등 때문에 재건축이 지연되는 일도 생겼다.
새 법령에선 상가 등 소유자가 주택 입주권을 받으면 기존 상가 감정평가가격을 기준으로 종전가치를 정하도록 했다. 재건축 전후 가치 차이가 줄어드는 만큼 재건축 부담금도 줄어든다. 같은 원리로 조합 전체로 봐도 재건축 부담금이 줄어드는 효과가 생긴다. 새 법령은 올 8월 이후 재건축 부담금을 부과받는 단지부터 적용된다.
최근 부동산 시장에선 재건축 아파트 내 상가가 입주권을 얻기 위한 우회로로 떠오르고 있다. 상가 권리가액, 즉 감정평가액에 따라 새 아파트 입주권을 얻을 수 있어서다. 일반적으로 ‘상가 소유자 권리가액-신축 상가 분양가’가 ‘신축 아파트 최소 평형 조합원 분양가×조합이 정한 산정비율’보다 크면 상가 소유자도 주택 입주권을 받을 수 있다.
이를 노린 수요가 늘면서 단지 내 상가 몸값도 올라가고 있다. 서울 서초구 반포동 반포주공아파트 등 핵심 재건축 사업장에선 아파트 입주권을 받을 수 있는 상가 가격이 3.3㎡당 수억원을 호가한다. 재건축 초기 사업장 상황도 비슷하다. 이제 정비구역 지정 절차를 밟고 있는 반포동 ‘반포미도1차아파트’에선 2년 전만 해도 1억원대에 구할 수 있었던 전용면적 11㎡짜리 상가 호가가 10억원까지 올랐다.
하지만 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 아파트 분양가는 물론 조합이 정한 산정비율에 따라 아파트 입주권이 제한될 수 있기 때문이다. 부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “권리가액이 가장 중요하다. 투자하려는 상가 감정평가액이 조합원 분양가 최소치를 웃돌 수 있을지 잘 따져보고 투자를 결정해야 한다”고 말했다.
