투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)을 기존 강남3구(강남·서초·송파), 용산구에서 서울 25개 전 자치구, 과천·분당·광명 등 경기도 12개 지역으로 확대하는 방안을 내놨다. 이에 따라 이들 지역은 주택담보인정비율(LTV)가 70%에서 40%로 낮아진다. 6.27대책을 통해 수도권 주택담보대출이 6억원 한도로 축소됐는데 주택 시세에 따라 주담대 한도가 4억원, 2억원으로 차등화된다.
김규철 국토교통부 주택도시실장은 15일 서울 광화문 정부종합청사에서 브리핑을 통해 “서울 전역과 경기도 12개 지역을 한꺼번에 규제지역과 토허구역으로 묶었다”며 “상당 부분 시장 안정 효과가 있을 것”이라고 밝혔다. 또 9.7 주택 공급 대책의 후속대책을 12월내 발표하겠다고 전했다.
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-이재명 정부가 출범한 지 넉 달 만에 세 번째 부동산 대책이다. 문재인 정부식 ‘찔끔’ 대책은 안 한다고 했는데 속도만 보면 더 자주 대책이 나온다. 어떤 차이가 있나?
△(김규철 주택도시실장) 시장 상황이 수급 불균형과 추가 기준금리 인하 우려로 불안 심리가 형성된 상태다. 수요 쏠림으로 단기간에 주택 가격이 급등하고 있다. 적기에 시장에 대응하지 않을 경우 추가적인 불안감이 확산돼 관리할 수 없는 상황까지 갈 수 있다고 우려했다. 과거 규제지역을 적용할 때는 2016년부터 2021년까지 단계적으로 확대해가는 방식으로 했다. 그러다보니 지정 안 된 지역으로 추가적인 풍선효과가 발생해 그 효과가 크지 않았다. 이번엔 규제지역뿐 아니라 토허구역 지정, 추가적인 대출 규제, 향후 세제개편까지 담은 종합 대책을 내놨다. 더 넓은 지역을 규제지역으로 지정하면서도 토허구역을 추가로 지정한 것이다. 갭투자(전세 끼고 매수)를 위한 자금 동원 수단도 막았다. 효과 자체가 굉장히 클 것이라고 생각한다.
-보유세 강화 등 추가 규제가 나올 것을 예고했다. 추가 규제가 나오기 전에 미리 사자는 심리에 단기간에 집값이 더 오를 가능성은 없나?
△(김규철 실장) 세제개편이 예고돼 있기 때문에 그 전에 추가 수요가 더 유입될 것이란 우려가 있다고 말씀하셨는데 규제지역과 토허구역이 서울 전역, 경기 12개 지역에 적용되기 때문에 상당 부분 시장 안정 효과가 있을 것이라고 생각한다. 세제개편이 반드시 부정적인 영향을 미칠 것이라고 생각하지 않는다.
-이재명 정부의 주거 안정은 무엇인가? 오름세 둔화인가, 하락세인가?
△(김규철 실장) 주거 안정을 주택 가격 상승, 하락에만 국한해서 생각할 필요는 없다. 일반 국민들 대부분의 삶의 기본은 주거 여건이 충족돼야 하기 때문에 주거에 신경을 안 쓰고 다른 경제활동을 할 수 있어야 한다. 초기에는 강남3구, 용산구, 마용성까지 오르다가 한강지역 주변으로 확산하고 경기도까지 확산되는 상황이다. 시장 상황이 과열되고 있고 이런 것이 언론을 통해 보도되면 국민들이 생각하는 주거 안정이 굉장히 불안해질 수 있다. 불안 심리가 커질 수 있다는 측면에서 안정을 꾀하고자 하는 것이다.
-수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 내겠다고 하는데 ‘수요 쏠림 완화’가 어떤 의미냐? 세제 카드는 가급적 최후 수단이라고 했다. 세제 개편을 시작하는 이유가 뭔가?
△(김병철 기획재정부 재정소비세정책관) 주택 시장 안정을 위해 세제를 활용하는 것은 신중하게 접근해야 한다는 게 기본적인 입장이다. 부동산 정책 목표가 국민 주거 안정이기 때문에 어떤 정책 수단도 사용할 수 있다고 생각한다. 다만 세제는 가급적 최후 수단으로 활용돼야 한다고 생각한다. 부동산 정책은 기본적으로 세제 정책의 방향만 말씀 드린 것이다. 구체적인 방안이나 시기, 순서는 부동산 시장에 미치는 영향이나 과세 현상 등을 종합해 마련하겠다.
-토허구역 지정 확대는 서울시 등과 협의됐나?
△(김규철 실장) 서울시, 경기도와 사전에 협의했다. 서울시, 경기도도 현재 시장 상황에 대해 우려가 크다. 더 늦기 전에 신속한 조치가 필요하다는 부분에 대해 공감했다. 그래서 좀 더 강력한 규제 수단인 투기과열지구, 조정대상지역, 토허구역 지정에 대해서도 공감하는 입장이다.
-토허구역 지정 기한은 내년 12월말까지 한 이유는 무엇인가?
△(김규철 실장) 현재 강남3구와 용산구도 내년 12월말까지로 돼 있다. 추가적으로 서울 전역에 토허구역을 지정하면서 기본적으로 그 시기까지 맞추는 게 맞다는 생각이다. 향후 시장 상황에 따라 (연장 여부) 검토할 것이다.
-토허구역 지정할 때 아파트 한 동을 포함한 연립, 다세대 주택도 대상으로 했는데 여기에 해당하는 가구들은 몇 가구나 되나?
△(김규철 실장) 전체 가구 수는 750가구 내외 정도다.
-규제지역 지정시 경기도 12개 지역을 지정했는데 포함되지 않은 지역들은 조건이 맞지 않아서인가? 나머지 12개 지역은 조건이 다 맞았나?
△(김규철 실장) 투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가변동률의 1.5배 이상 되는 지역에 대해 시행한다. 모든 지역이 다 요건을 충족했다.
-토허구역을 서울 전역으로 묶었다. 전세 시장 불안이 커질 텐데?
△(김규철 실장) 토허구역을 지정하게 되면 실거주를 2년 해야 하기 때문에 전세 매물이 안 나올 수 있다는 우려를 하는 사람들이 있다. 실거주해야 하기 때문에 기존 거주했던 집이 또 매물로 나오는 효과가 있기 때문에 토허구역으로 인해 전세 매물이 줄어드는 영향은 크지 않다고 저희들은 봤다.
-6.27 대책에선 수도권 전역의 주택담보대출이 6억원으로 묶였다. 이번엔 시세에 따라 차별화했는데 이를 통해 어떤 효과를 얻을 수 있을 것이라고 보나?
△(신진창 금융위원회 금융정책국장) 기본적으로 대출 한도를 규정함에 따라 시장 상황과 대출이 주택 구입에 어느 정도 활용되는지를 보고 적절한 규제 수준을 선제적인 접근 원칙 하에 정해나가고 있다. 6.27 대책을 할 때는 대출이 늘어나고 있던 상황이었다. 그렇기 때문에 선제적으로 시장 안정을 위해 예전에는 없던 6억원 대출 한도를 설정해 대출을 줄여 시장을 안정시키려고 했다. 그런 부분이 일정 효과가 있었다. 대출의 절대적인 증가 추세가 상당 부분 둔화했다. 이번에 왜 다시 4억원(15억 초과~25억원 이하 주택), 2억원 (25억원 초과 주택)한도 규제를 추가하게 되는지를 보면 주택 가격 상승 추이 분포를 봐야 한다. 고가 주택 중심으로 주택 가격이 오르고 서울 주변부로 확산하고 있다. 대출을 이용한 주택 구입 수요를 조금이라도 더 촘촘하게 관리하기 위해선 고가 주택 중심으로 가격이 오르는 만큼 고가 주택을 타깃으로 한 대출 한도를 규정하는 것이 적정하다고 판단했다.
-최근 자금 조달계획서를 보면 금융권 대출 말고 가족들에게 돈을 빌려 주택을 구입하는 경우가 상당하다. 이런 측면 때문에 대출 규제 자체가 오히려 서민이나 중산층을 겨냥하는 것 아니냐는 비판이 있다.
△(신진창 국장) 15억원 이하 주택을 구입하는 분들에 대한 대출 규제 한도는 기존과 같다. 서민, 중산층이 주택금융을 이용한 주택 구입에는 불편함을 주지 않겠다는 기본 정신이 깔려 있다. 그럼에도 강력한 대출 규제를 쓰는 가장 큰 이유는 주택 가격을 견인하는 여러가지 요소가 있지만 주택담보대출도 일정 부분 역할을 하는 것이 사실이기 때문이다. 이를 통해 적어도 수요 측면에서 주택 가격을 과하게 끌고가는 상황은 막아야겠다는 관점이다. 주택 가격이 안정되면 서민, 중산층의 소득과 적절한 주택 금융이 결부된 주택 구입이 원활해지고, 서민 주거 안정에 기여할 것이다.
-서울 외곽의 경우 규제지역 지정에 따라 주택담보인정비율(LTV)가 40%로 낮아지고 스트레스 DSR까지 적용돼 소득에 따른 대출 한도까지 줄어들게 된다. 청년, 신혼부부의 내 집 마련이 어려워진다는 생각이 든다.
△(신진창 국장) 서울 외곽 지역은 외형적인 대출 한도가 규제지역과 수도권으로 돼 있다. 다만 외곽 지역은 15억원 초과 주택이 많지 않아 직접적인 대출 규제 대상에는 사실상 포함되지 않는다. 15억 주택의 경우 LTV 40%를 적용하면 대출한도가 6억원이기 때문에 종전 규제와 다르지 않다. 청년, 신혼부부는 국토부와 금융위가 운영하는 정책 모기지 디딤돌 대출, 보금자리론을 활용하면 된다. 이번 대출 규제에 이에 대한 제약은 없다. 청년, 신혼부부의 정책적인 배려가 필요해 주택금융은 차질 없이 공급하겠다는 입장을 견지하고 있다.
-규제지역 지정시 재건축·재개발 규제도 대폭 강화된다. 도심 공급주택 공급이 외려 위축될 가능성은 없나?
△(김규철 실장) 정비사업 관련 부분은 조합원 지위 양도가 제한되는 부분이 있는데 이는 투기 수요 유입을 막기 위한 목적이다. 실제 공급하고 직접적인 연관이 된다고 보기 어렵다. 9.7대책을 통해 정비사업 활성화를 위한 초기 사업비 지원, 정비사업 절차 감소 등을 발표했고 관련한 도시정비법 개정안도 발의됐다. 후속 조치를 신속하게 해서 정비 사업 등 도심내 주택 공급에 차질이 없도록 하겠다.
-국무총리 직속 부동산 감독기구가 부동산 감독원에 준하는 대형 조직이 된다고 봐야 할지, 권한이 어디까지인지 알고 싶다.
△(김규철 실장) 규모, 조직, 인원에 대해서 논의가 진행 중인 상황이다. 다만 기존에 국토부에 있던 부동산 소비자 분석 기획단 같은 부동산 거래 상황을 모니터링하고 조사하는 것에 국한된 게 아니라 감독 권한을 더 강화해 향후 실제 수사까지 연계할 수 있도록 할 계획이다. 총리실과 관계기관이 계속 협의하고 있다.
-공급대책은 9.7대책을 더 빨리하겠다는 내용 밖에 없는데?
△(김규철 실장) 이번 정부 들어와서 첫 번째 공급대책으로 9.7대책이 발표됐다. 공급 대책은 시장에 바로 주택이 들어오는 상황이 아니기 때문에 시간이 필요하다. 국민들에게 5년 후, 2년 후, 1년 후 주택이 공급된다는 신뢰를 심어주게 되면 시장 안정에 기여하는 부분이 있다. 12월 내로 명확하게 제시하지 못했던 공급 계획이나 향후 추진계획을 제시하겠다. 노후 청사 등에 대해 구체적인 입지까지 제시할 것이다. 12월 내로 후속 공급 대책 발표할 것이다.
