인기 끌던 '빌라' 신통기획에 발목 잡히나

[이데일리 신수정 기자] 아파트 대체재로 주목받는 서울 빌라가 오세훈표 신속통합기획 때문에 위기에 빠졌다. 정비구역 지정을 예상하지 못했더라도 내달 28일 이후 신축빌라를 매수하거나 다가구를 쪼갠 곳을 매매하면 현금청산이 될 가능성이 커졌기 때문이다. 전문가들은 투기 수요 차단 목적을 넘어선 권리침해 소지가 우려된다고 지적하며 매수 시 특히 주의해야 한다고 조언했다.

오세훈 서울시장이 지난 9월 14일 서울 관악구 신림1구역 ‘신속통합기획 재개발’ 현장을 둘러보고 있다.(사진=연합뉴스).

◇서울 전역서 신통기획 추진..2023년까지 권리산정기준일 적용

서울시는 지난 28일 신속통합기획 최종 후보지 21곳을 발표하면서 투기 차단 대책도 함께 내놨다. 문제는 공모에서 탈락한 지역뿐만 아니라 추후 공모에 참여할 지역 모두 권리산정기준일을 내년 1월 28일로 지정·고시한 점이다. 권리산정기준일은 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점으로 지정일 이후 매수하게 되면 현금청산 대상이 된다.

이번 공모에 참여한 곳은 서울 전 지역에 걸쳐 있다. 이번 공모에서만 총 102곳이 몰렸다. 이 외의 지역에서도 신통기획 신청을 위한 동의서 준비가 진행되고 있는 곳도 많다. 내년 1월 28일 이후 빌라를 매수할 경우 자칫하면 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있다는 얘기다. 이 권리산정기준일은 2023년 말까지 적용된다.

시장의 혼란은 커지고 있다. 비싼 아파트를 대체하는 빌라 매수에 눈을 돌린 실수요자는 까다로운 매수지역 선별에 머리를 싸매고 있다. 한 온라인 커뮤니티에는 “신통기획에 참여하는 지역이라는 걸 어떻게 확인할 수 있느냐”, “신축빌라 말고 구옥은 괜찮은 것이냐”, “구역지정도 안한 곳인데 일반인이 어떻게 알 수 있느냐” 등의 문의와 심경을 토로하는 글들이 속속들이 올라오고 있다.

거래절벽에 놓인 빌라 매수세는 신통기획의 영향으로 더욱 꺾일 수 있다는 전망이다. 올 들어 급증하던 빌라 거래는 최근 가격 상승과 대출규제 강화, 금리 인상 등의 여파로 관망세로 돌아섰다. 여기에 ‘재산권 축소’라는 불확실성 요소까지 더해졌다.

최근 다세대·연립주택 거래량은 올 1월 5883건으로 아파트(5771건)를 앞지른 후 계속 웃도는 상황이었지만, 5월 6000건대 기록 후 4000~5000건대로 줄었고 지난달 3000건대로 주저앉았다.

◇전문가 “구역 지역지정전 권리산정기준 지정은 재산권 침해 커”

전문가들은 탈락지역까지 권리산정기준일을 묶은 것은 재산권을 현저히 축소할 수 있다고 우려했다. 또 다세대·다가구를 매매 할 경우 신축빌라나 쪼개기 매물이 권리산정일 이후에 등기가 완료된 것인지 확인해야 한다고 설명했다.

김예림 정향 변호사는 “민간 재개발은 정비 예정구역을 지정하고 나서 권리 산정 기준일을 별도로 고시하기 때문에 예측가능성이 있지만, 신통기획이나 공공재개발의 경우 정비구역으로 지정될지 알 수 없어 법적으로는 소급입법 논란까지 나올 수 있다”며 “특히 나대지에 새로 신축빌라를 지은 경우 권리산정기준일 이전까지 세대별로 소유권이전 등기가 완료되지 않으면 분양권이 나오지 않을 수 있어 매매에 유의해야 한다”고 지적했다

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “실수요자에겐 신통기획이 빌라매수금지법에 가깝게 느껴질 것”이라며 “구역 지정 이후에 권리산정일을 지정해야만 실수요자들이 마음 놓고 내 집마련에 나설 수 있다”고 강조했다.