[6·17대책]함영진 “대책 여파에 매매거래 소강·수요자 관망세”

함영진 직방 빅데이터 랩장.

[이데일리 박민 기자] 함영진 직방 빅데이터 랩장은 정부가 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 영향을 놓고 단기적으로 거래시장 소강상태와 수요자 관망세를 보일 것으로 전망했다.

정부는 이날 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 경기와 인천, 대구와 대전 등의 일부지역은 투기과열지구로 묶었다. 주택을 매매할 때 자금 원천을 따지는 ‘자금조달계획서’도 투기과열지구와 조정대상지역내에서는 주택 가격과 상관없이 제출하도록 대상을 확대했다.

또 일명 ‘갭투자(전세를 끼고 주택을 사는 행위)’를 방지하기 위해 전세자금대출 보증 이용 제한도 강화하기로 했다. 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원을 초과하는 아파트를 새로 살 경우 추가로 전세대출 보증을 받을 수 없게 했다. 만약 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다.

여기에 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 모든 규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출(주담대)을 받으면 6개월 이내에 전입하도록 ‘전입기간’도 강화했다. 이는 무주택자나 1주택자 동일하며, 특히 1주택자의 기존 집을 6개월 내에 처분해야 한다.

함 랩장은 “조정 및 투기과열지구 등 규제지역 확대를 통한 세제 강화 및 대출 규제 집중은 여느 정책 못지않게 규제의 수위가 높은 편”이라며 “규제지역 주택구입에 대해 실입주 요건을 강화하면서 갭투자 및 원정투자 수요를 제한하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

그는 또 정부가 재건축 가능 여부를 판단하는 첫 관문인 ‘안전진단’을 수행할 기관의 선정권한을 기존 시·군·구에서 시·도로 이관한 것을 놓고 단기 투기수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있을 것으로 내다봤다.

함 랩장은 “최근 양천 목동 6단지와 마포 성산시영 등 일부 재건축 단지가 안전진단을 통과하면서 집값 급등 조짐을 보이자 정부가 속도제어에 나선 것으로 보인다”며 “이번 규제로 주로 1980년대 준공된 양천구 목동 및 노원구 상계·중계·하계동 재건축 사업장의 움직임이 제한될 수 있을 것”이라고 말했다.

정부는 이날 법인 명의의 주택 매매가 대출 및 세제 규제를 피하기 위한 ‘우회 투자’ 수단으로 전락했다고 보고, 모든 규제지역 내 주택매매·임대 사업자의 주담대 자체도 아예 금지하기로 했다. 법인의 보유한 주택에 대한 양도소득세와 종합부동산세도 대폭 강화했다.

함 랩장은 “법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부에 회계장부 기장의무가 있고, 양도소득 장기보유공제는 받을 수 없다는 점을 고려해볼때 부동산 매집과 세금 회피를 위한 법인 설립 움직임이 다소 진정될 전망”이라고 진단했다.

다만 이번 대책까지 현 정부 들어 21번째 규제가 쏟아졌지만, 집값의 하향 조정을 기대하기에는 회의적이라는 평가다.

함 랩장은 “올 하반기 30조를 넘길 것으로 예상되는 대규모 3차 추경과 3기신도시 토지보상자금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 전망”이라며 “부동산시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것”이라고 진단했다.

오히려 과도한 수요 억제책이 실수요자의 내 집 마련을 위축시키고, 자가 이전의 규제가 전월세 가격불안과 분양시장 과열이라는 부작용만 키울 수 있다고 우려했다. 함 랩장은 “장기적인 집값 안정을 위한 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 병행되어야 할 것”이라고 조언했다.