집값·가계부채 부채질 논란…정책금융, 실수요자 타깃 지원해야

[이데일리 장영은 기자] 저소득층의 주거 안정을 지원하기 위한 주택 정책금융이 집값 상승과 가계부채 확대세를 부채질하는 부작용을 초래할 수 있다는 지적이 나왔다.

(사진= 연합뉴스)

한국은행이 25일 발간한 금융안정보고서(2025년 6월)에 따르면 주택 정책금융은 실수요자 주거복지와 가계부채 구조 개선 등의 긍정적인 역할을 했지만 가계부채 확대세를 조장하고 주택 가격 상승 요인으로 작용하는 부작용 역시 반복적으로 나타났다.

지난해 말 기준 가계에 대한 주택 정책금융 잔액은 정책대출이 315조 6000억원, 공적보증이 598조 8000억원이다. 정책대출 중에선 주택담보대출(주담대)이 239조 5000억원(75.9%)이며 전세대출은 76조 1000억원(24.1%)이었다. 공적보증은 전세대출(143조 원)과 전세보증금반환보증(144조 6000억원)이 48.1%로 절반에 육박한다.

우선 한은은 주택 정책금융이 저소득층을 중심으로 실수요자의 주거 안정에 기여했다고 평가했다. 수도권 저소득층의 소득 대비 주택가격 배율(PIR)이 2017년 16.2배에서 2023년 21.5배로 오르며 주택 구입 부담이 커졌지만, 평균 무주택기간은 12.9년에서 12.3년으로 줄었다. 또 정책대출 공급 시기와 맞물려 은행권 고정금리·분할상환 대출 비중이 높아지며 가계부채 질적 구조도 개선됐다. 주택금융공사가 발행한 주택저당증권(MBS) 잔액은 작년 말 149조 9000억원으로 유동화증권 시장에서 역할이 커졌고, 주택연금도 고령층 소득보완에 기여했다.

(자료= 한국은행)

이같은 순기능에도 주택 정책금융의 부작용도 반복되고 있다는 점은 부인할 수 없다. 정책대출이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상에서 제외돼 은행 대출보다 심사가 느슨한 환경이 조성됐다. 이에 따라 가계대출에서 정책대출의 비중은 2015년 말 9.0%에서 2024년 말 16.4%로, 주택 관련 대출에서는 정책대출이 차지하는 비중은 16.9%에서 28.1%로 급증했다. 한은은 정책대출이 DSR 규제에 포함될 경우 전체 가계대출 잔액 중 DSR 규제가 적용되는 비중이 5.6%포인트 상승할 것으로 추산했다.

특히 정책금융의 과도한 공급은 집값 상승과 가계부채 확대를 부추기는 것으로 나타났다. 2018~2019년 전세 관련 정책금융 확대는 코로나19 대유행 이후 금융 여건 완화(금리인하)와 맞물려 2020~2021년 전세 가격 상승에 영향을 줬다. 2023년에는 주택구입자금 정책대출 확대가 서울 아파트 매매가격 상승을 견인했다. 2022년 8월에는 정책대출인 50년 만기 보금자리론이 출시되면서 은행들은 미래 소득 흐름을 고려하면 상환능력이 충분치 않은 차주에 대해서도 50년 만기 주담대 통해 경쟁적으로 돈을 빌려줬다.

한은측은 주택 정책금융 운용 방식에 대한 보완이 필요하다고 제언했다. 정책대출에도 DSR 규제를 단계적으로 확대하고, 수도권 소재 주택의 정책대출에는 현행 총부채상환비율(DTI) 규제와 비슷한 수준의 DSR 규제를 도입할 것을 권고했다.

다만 주택 정책금융 본연의 효과를 내기 위해 저소득층 등 일부 차주에 대해선 배려가 필요하다. 정책금융 공급 규모도 가계부채 관리 기조와 상충되지 않도록 적정 수준으로 관리하고, 저소득 취약가구에는 금리와 저금리 적용 기간을 차등화하는 등 지원을 정교하게 해야 한다는 지적이다. 전세 관련 보증도 필요 시 보증비율 인하, 담보인정비율 차등화 등 추가 조치가 필요하다고 봤다.

저소득 취약가구에는 낮은 금리로 우선적으로 정책금융을 공급하면서 금융교육·재무설계·자산형성 프로그램 등과 연계해 건전성 악화를 방지해야 하도록 지원하는 노력도 필요하다고 덧붙였다.

아울러 힌은은 중장기적으로는 가계에 대한 금융지원을 점차 줄이고, 사업자보증 확대를 통해 주택공급을 촉진하는 방향으로 정책금융 운용을 전환해야 한다고 주장했다. 개인 보증보다 사업자보증 확대가 장기적 부동산 가격 안정화에 더 효과적이라는 분석이다. 다만, 반복되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실을 교훈 삼아 PF 건전성 제고를 위한 제도 개선이 병행돼야 한다는 점도 강조했다.