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또 주택 임대사업자의 주택담보대출을 금지하고, 개인도 주택 대출을 받아 집을 사면 6개월 이내 거주하도록 하는 등 대책이 총망라됐다.
새로 강화한 대출규제를 중심으로 궁금한 내용을 질의응답(Q&A)으로 정리했다.
▲앞으로 3억원 넘는 집을 사면 전세대출이 안 되나.
-시가 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세보증을 받을 수 없게 된다. 현재 은행에서 취급하는 대부분의 전세대출은 주택금융공사 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 이 세 곳의 전세보증을 낀 대출이다. 서울을 포함한 수도권 주요 지역은 아파트 가격이 3억원이 넘는다. 이 지역 주택을 구매한 사람은 사실상 전세대출이 막히는 셈이다. 보증기관의 내규를 바꾸는 기간이 한 달 정도다. 다음 달 중순쯤 새로운 규제가 적용될 것으로 예상된다.
기존 전세대출을 받은 차주가 규제시행 이후 3억원 이상 주택을 구입한다면 전세대출 만기 연장이 안 된다. 정부는 민간회사인 SGI보증보험도 이런 규제에 동참하도록 요청할 계획이다.
▲전세대출을 받은 뒤 규제지역에서 3억원이 넘는 집을 사면 어떻게 되나.
-엄청난 불이익을 감수해야 한다. 은행에서 전세대출을 받을 때 투기나 투기과열지구 내 3억원이 넘는 아파트를 사지 않겠다는 약정을 하기 때문이다. 약정을 어기면 즉시 전세대출 원리금 상환의무가 생긴다. 은행에 전세대출을 즉시 갚아야 한다는 뜻이다. 그렇지 않으면 연체정보가 등록되고, 연체이자를 물어야 한다.
그뿐만이 아니다. 약정을 어겼으니 앞으로 3년간 주택관련 대출 이용까지 제한된다.
▲전세대출을 받았다가 아파트를 샀다고 이런 불이익을 주는 것은 가혹하다. 전세살이하는 실요자는 아예 수도권 주택을 사지 말라는 얘기나.
-실수요자를 위한 예외조치를 마련했다. 수도권 주택 대부분이 3억원을 넘는 현실을 고려해서다. 전세를 살다 자가로 옮겨 실제 거주하는 경우가 해당한다. 가령 전세대출을 받아 전세를 살다 자가로 옮기려 전세 만기가 1년 정도 남은 8억원 짜리 집을 구매했다면, 남은 임대차 기간 회수 규제를 들이대지 않기로 했다. 전세에서 자가로 옮겨타는 정상적 거래라는 생각에서다. 3년간 주택대출 금지 같은 불이익도 해당하지 않는다. 하지만, 9억원이 넘는 고가 주택은 이런 예외를 허용하지 않는다. 아울러 12·16 대책 때 인정했던 직장이동, 부모봉양 같은 특별한 사유가 있다면 예외를 적용한다.
금융위 관계자는 “전세대출을 활용한 갭투자와 실수요는 구별해야 한다”면서 “고가 주택을 구매하려는 분들은 이 정도는 감내할 수 있을 것”이라고 설명했다.
▲1주택자 전세대출 금액도 달라지나.
-그렇다. 현재 주택금융공사는 대출한도가 최대 2억원, 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출보증 한도를 최대 4억원이다. HUG는 무주택자는 그대로 두되, 1주택자는 한도를 2억원으로 내리기로 했다. 최대 2억원인 주택금융공사와 차이가 있어 HUG보증을 ‘갭투자’용도로 활용한다는 판단에서다. 역시 HUG 내규를 바꾼 뒤 신규 대출부터 적용한다.
▲개인 임대사업자이다. 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 하는데 이런 대출도 안되나.
-다음 달부터 법인이나 개인 임대사업자의 주택담보대출은 전면 금지한다. 규제와 비규제 지역 모두 포함한다. 종전까지 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)을 20~50% 적용했으나 아예 차단하기로 한 것이다. 임대사업자들이 주택구매에 나서면서 시장이 과열된다는 생각에서다. 임대사업자가 이번 규제 전 대출을 받아 산 주택에 거주하는 세입자에게 임차보증금을 돌려주는 목적의 대출은 허용한다. 규제 이후 구매하는 주택이라면 이런 용도의 대출도 막힌다.
▲주택담보대출 거주 요건도 강화되는 것으로 안다.
-무주택자는 투기, 투기과열, 조정대상지역을 비롯한 전 규제지역의 집을 사려 주택대출을 받았다면 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입해야 한다. 종전까지는 투기지역에서 시가 9억원 초과 주택은 1년 내, 조정지역 대상은 2년 내 전입 의무가 부과됐다. 1주택자 역시 6개월 내 기존 주택을 처분하고 새로 산 집에 거주해야 한다. 이런 의무를 어기면 대출을 회수당한다. 행정지도가 시행하는 다음 달 1일부터 대출을 받은 차주부터 적용된다.
