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전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 3일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 개최된 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어’ 세션4(3천만원으로 시작하는 토지 투자법) 강연자로 나서 “사업은 부도가 날 수 있지만 땅은 실패할 가능성이 낮다”며 이같이 말했다.
그는 △땅 모양 △도로 인접 여부 △토지 용도 △입지 등 조건만 알고 있다면 토지 투자를 어렵지 않게 할 수 있다고 설명한다. 전 소장은 “이미 땅값이 많이 올랐다고 생각되는 평택이나 제주도 등에도 찾아보면 투자할 만한 땅들이 많다”며 “기본적인 요소들만 확인하면 2배 수익률을 거두는 것도 어렵지 않다”고 말했다.
다만 일반인들에게 접근하는 ‘기획부동산’에 대해 주의할 필요가 있다고 말했다. 기획부동산은 객관적인 사실과 출처가 불분명한 자료를 근거로 부동산 투자자를 모집하는 집단을 말한다. 전 소장은 “잘 알지 못하는 사람이 땅을 소개해준다고 하면 기획부동산일 가능성이 크다”며 “자기가 관심을 갖고 능동적으로 투자하는 것이 기획부동산을 피할 수 있는 방법”이라고 설명했다.
이날 강연에서 전 소장은 토지 투자와 관련해 초·중·고급 과정으로 나눠 설명했다.
그는 처음 토지 투자에 관심을 가진 투자자는 △중타치는 토지 3대 조건 △공동투자를 꼭 알고 있어야 한다고 강조했다.
전 소장이 설명한 중타치는 토지 3대 조건이란 국가산업단지, 도로 및 철도, 인구 등 세 가지다. 개발 규모가 큰 국가산업단지에 인접한 지역(약 3㎞ 이내)일 수록 투자 수익률이 높고, 도로나 철도가 있어야 투자 가치가 있다는 설명이다. 또한 인구가 줄어드는 지역이 아닌 세종시나 제주도처럼 인구가 점차 늘어나고 있는 지역에 투자해야 한다고 강조했다.
그는 “토지 투자 초급자일수록 너무 욕심을 부리면 안된다”며 “국가산업단지 인근 지역과 도로나 철도 등에 인접한 지역, 인구가 늘어나는 지역 등 위주로 투자할 것을 추천한다”고 말했다.
공동투자는 소액의 자금으로 토지 투자를 할 수 있는 방법으로, 뜻이 맞는 사람들과 투자를 하는 방법이다. 이때 중요한 건 해당 토지의 분할이 명확해야 한다는 점이다. 도로를 끼고 있고 직사각형의 모양을 갖춘 땅이 이 조건에 속한다. 반면 삼각형 모양의 땅 등은 공동투자 하기에 용이하지 않다는 설명이다.
중급 투자자에게는 지목변경과 용도변경, 토지성형 등을 고려해야 한다고 설명했다. 지목변경의 경우 논을 밭으로 만든다거나 임야를 밭으로 바꾸는 등 어느정도 투자를 해야 한다는 설명이다. 초기엔 자금이 들어갈 수 있지만 땅의 가치를 높여 그 이상의 수익률을 높일 수 있다는 의미다.
또한 각 지역자치단체가 토지의 용도를 변경하는 시점을 잘 파악하고, 어떻게 변할 것으로 예상되는 지 분석할 필요가 있다고 설명한다. 예를 들어 농업보호구역이 관리지역으로 용도가 변경되면 토지가격이 상승해 수익을 볼 수 있다는 것이다. 또한 움푹 꺼진 땅이나 언덕은 평평하게 토지를 바꿔 그 가치를 높일 수 있다고 말했다.
토지 투자에 능숙한 고수들은 구거(溝渠)를 활용하는 등 자신의 입맛에 맞는 토지를 만들 줄 알아야 한다고 설명한다. 또한 귀촌·귀농용이나 펜션·숙박업용 땅 등 실수요자들에게 매력적인 토지를 골라 매입하거나 개발 예정지 등 돈되는 땅을 선점하는 투자방법을 이용할 필요가 있다고 강조했다.
전 소장은 “중수 이상의 땅 투자자들은 당장의 활용성보다는 중기 이상의 미래를 보고 판단할 수 있어야 한다”며 “주변 환경과 성장가능성을 파악해야 한다”고 밝혔다.
