[IPO 출사표]코람코더원리츠 "하나금융투자 빌딩 자산…연 6.2% 배당"

[이데일리 안혜신 기자] 서울 여의도 하나금융투자빌딩을 기초 자산으로 한 코람코더원리츠가 3월 코스피에 상장한다.

윤장호 코람코자산신탁 리츠부문 본부장(전무)은 21일 온라인 기업설명회를 통해 “코람코더원리츠는 국내 민간 리츠 20년간 1위 운용사 코람코자산신탁의 시그니처 오피스 상장리츠”라며 “상장 이후 지속적인 코어 오피스자산 편입을 통해 규모의 경제를 달성하고 자산의 선순환 구조를 구축해 기존에 없었던 지속 성장형 오피스 리츠를 선보일 것”이라고 포부를 밝혔다.

서울 여의도 하나금융투자 빌딩

코람코더원리츠는 지난 2017년 정부의 ‘공모ㆍ상장리츠 활성화 대책’ 발표 이후 코람코자산신탁에서 상장시키는 세 번째 리츠이자 코람코자산신탁 최초의 영속형 오피스리츠다. 코람코더원리츠는 여의도 금융업무지구 랜드마크빌딩인 하나금융투자빌딩을 기초 자산으로 상장되며 향후 지속적으로 오피스자산을 늘려간다는 계획이다.

하나금융투자빌딩은 5호선과 9호선 환승역인 여의도역에 인접한 연면적 6만9800㎡(약 2만1100평) 규모의 프라임 오피스 빌딩이다.

현재 하나금융투자빌딩에는 1994년 준공 이후 줄곧 하나금융그룹과 글로벌기업 한국3M, 인텔 코리아 등이 임차 중이다. 이들 주요 임차인들이 전체 임대면적의 93%를 사용하고 있기 때문에 주요 권역 오피스 공실률 변화에도 불구하고 이 빌딩은 1%대 미만의 공실률을 유지하고 있다.

또 최근 금융업 호황과 금융관련 정보기술(IT) 기업들의 성장세로 여의도 내 오피스 수요가 증가하며 프라임급 오피스빌딩의 가치도 높아지고 있다. 특히 하나금융투자빌딩은 여의도 인접 빌딩의 평균 실질 전용면적당 임대비용(NOC) 대비 약 10% 낮은 가격으로 임대를 유지하고 있다. 이에 따라 임차인의 변동성도 현저히 낮을 뿐 아니라 향후 NOC 상승 여력도 존재해 추가 매출 증가도 가능하다.

윤 본부장은 “3M과 인텔의 계약이 내년 만기가 도래해 재계약에 대한 우려가 있는 것으로 알고 있다”면서 “하지만 주변 보다 낮은 임대 가격 등으로 미뤄볼 때 내년 5년 단위 계약연장을 기대하고 있다”고 전망했다.

코람코자산신탁은 하나금융투자빌딩의 안정적 임대를 기반으로 투자자들에게 공모가 기준 연 환산 6.2%대 수익을 제공한다는 방침이다. 거기에 더해 연 4회 분기배당정책(결산월 2월, 5월, 8월, 11월)을 도입해 다른 투자상품과 교차 배당이 가능하게 설계해 투자자의 원활한 현금 흐름을 보장할 방침이다.

윤 본부장은 “최근 금리 인상에 따른 주가수익률 하락의 우려가 커지고 있는 가운데 코람코더원리츠는 지난 2020년 11월에 최저수준 고정금리로 장기 부채 조달을 완료했다”면서 “대출 만기일인 2025년까지 금리 인상 리스크도 없어 상대적으로 시장변화에 안정적”이라고 강조했다.

코람코더원리츠의 운용사 코람코자산신탁은 국내에 리츠 제도가 도입된 2001년 설립된 최초의 부동산금융회사이자 민간 리츠부문에서 시장점유율 22.3%를 기록하고 있는 부동의 1위 운용사다. 현재 리츠와 부동산펀드를 합쳐 약 24조8000억원의 자산을 운용 중이며 이중 리츠 포트폴리오의 61%가 오피스 자산이다.

코람코자산신탁은 지난 20년간 쌓아온 오피스운용 노하우와 앞서 상장시킨 이리츠코크렙(088260)과 코람코에너지리츠(357120) 등에서 적용했던 다양한 운용전략을 접목해서 코람코더원리츠의 주가와 배당수익도 지속적으로 상승시킨다는 계획이다.

윤 본부장은 “현재까지 상장한 리츠는 18개이고 이는 올해 상반기에만 20개로 늘어날 전망”이라면서 “정부의 다양한 활성화 정책과 개인연금 투자까지 더해지면 상장 후 거래량도 늘어날 것으로 보여 상장리츠 시장의 전망도 밝다”고 말했다.

한편 코람코더원리츠의 공모가는 5000원이며 공모주식수는 1950만주로 이번 공모를 통해 975억원을 조달할 계획이다. 오는 22일까지 기관투자자를 대상으로 수요예측을 마무리하고 3월2~3일 양일간 일반 청약을 진행한 후 3월 중 코스피에 상장한다. 삼성증권과 하나금융투자가 공동 주관사로 참여한다.