|
이강재 부동산 원스톱카페 대표는 18일 오후 부산 남구 문형동 부산은행 본점 대강당에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘새로운 미래의 주식투자법’이란 주제 강연을 통해 앞으로의 부동산 시장을 이같이 내다봤다. 인구 증가나 세대 분화가 한계에 이르면 부동산 공급보다 수요가 줄어 ‘부동산 불패 신화’는 깨질 수밖에 없다는 지적이다. 이 대표는 “부동산 투자가 가능한 시기는 앞으로 12~13년 남짓”이라며 “투자 공부만 하다 이 시기를 놓치지 말고 짧고 굵게 직접 투자에 나서야 한다”고 강조했다.
이 대표가 강조하는 부동산 투자 원칙은 △특정 종목·국지적 투자는 지양하라 △불균형 시대에 집중 투자하라 △매도 타이밍을 파악하지 않고 매수하지 말라 등이다. 특히 이 대표는 지역별 포트폴리오와 종목별 포트폴리오를 병행하라고 조언했다. 부동산의 다양한 투자 방법을 활용하고 광역적 투자·글로벌 투자로 시야를 넓히라는 조언이다. 이 대표는 “지금은 수급의 불균형과 개발 호재 등을 파악해 투자하는 시기”라며 “양극화를 대비한 투자, 틈새시장을 공략하는 투자가 필요하다”고 말했다.
이어 이 대표는 “부동산은 투자하기 앞서 매도 타이밍부터 분석해야 한다”고 말했다. 이 대표는 매도 타이밍 분석을 위해 투자 지역 인근의 입주물량전망을 파악할 것을 권했다. 이 대표는 “시중에 나와 있는 입주데이터에는 통계오류가 너무 많다. 지역별 인구대비 수요량도 꼼꼼히 따지고 아파트뿐만 아니라 주거용 오피스, 다가구주택 등 사람들이 주거하는 모든 부동산을 두루 살펴야 한다”며 “A란 지역에 아파트 갭투자(주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식)를 할 때 인근에 저렴한 금액으로 공공주택이 들어서면 A지역 주민들이 몰리게 된다. 이렇듯 투자지역 반경 10~15km 인근에 인구를 끌어당기는 ‘블랙홀 단지’가 있는지 살펴야 한다”고 설명했다. 이 같은 블랙홀 단지의 예가 위례신도시이다. 이 대표는 “위례신도시는 서울 송파구 바로 밑에 위치하며 부동산 가격이 상대적으로 저렴하다. 강남이 평당 5000만원이라면 위례는 평당 2000만원 수준. 강남 부동산의 비싼 가격에 부담을 느껴 내려오는 인구가 모이는 ‘블랙홀 단지’”라고 설명했다.
이 대표는 부동산 투자의 3요소를 안전성·환금성(유동성)·수익성으로 꼽았다. 이 대표는 “부동산 투자에 자금이 묶이면 절대 안 된다”며 “본인 투자자금은 최소화해 지렛대 효과를 최대화해야 한다”고 말했다. 이 대표는 “가성비 높은 지역과 종목에 집중 투자해야 한다”며 “가격대비 성능을 따져 투자금액 대비 얼마를 벌고 싶은지 계획을 세워야 한다”고 덧붙였다.
이 대표가 추천하는 투자 기간은 2년이다. 이 대표는 “부동산 투자는 가늘고 길게, 묻어놓는 투자를 하면 안 된다. 짧고 굵게 승부해야 한다”며 “만약 투자 이후 수익이 없거나 적고 추가 가격 상승 여지가 없으면 바로 매도해야 한다”고 말했다. 아울러 이 대표는 “투자는 절대 머리, 가슴과 입으로만 하면 안된다”며 “손품 발품을 통한 분석을 통해 빠르게 이뤄져야 한다”고 당부했다.
