집주인 동의 없이 미납세금 열람…체납 종부세보다 보증금 먼저 변제

[세종=이데일리 공지유 기자] 정부가 집주인이 세금을 내지 않아 피해를 볼 수 있는 세입자를 보호하기 위해 계약 단계에서 경매·공매 단계에 걸친 전세사기 피해 방지 대책을 내놨다. 이에 따라 임차인은 전세 계약 후 임대인 동의 없이도 체납정보를 열람할 수 있게 된다. 또 집이 경매로 넘어가도 종합부동산세 등 당해세보다 확정일자가 빠른 전세보증금을 우선순위에 두는 등 보증금 보호 방안도 마련했다.

서울의 한 부동산 중개업소. (사진=연합뉴스)

기획재정부는 28일 이같은 내용을 담은 ‘전세사기 피해 방지방안 후속조치’를 발표했다. 정부는 계약, 임차, 경매 또는 공매 등 세 단계에 걸쳐 임차인 보호를 강화한다는 방침이다.

먼저 계약 단계에서는 미납국세 열람제도 실효성을 강화한다. 현재는 임차 희망인은 계약 전에 임대인 동의를 받은 경우 부동산 소재지 관할 세무서장 및 지자체장에게 임대인의 미납조세 열람이 가능했다.

이제까지는 집주인의 동의를 받아야 집주인의 체납정보를 알 수 있다는 점에서 실효성 문제가 제기됐다. 정정훈 기재부 조세총괄정책관은 “현재는 집주인의 동의를 받아 체납세금을 확인할 수 있기 때문에 매년 열람횟수가 100여건밖에 안 되는 등 실효성이 떨어지고 있다는 판단”이라고 설명했다.

구체적으로 정부는 주택임대차 계약을 한 뒤부터 임차개시일까지 기간에는 임차인이 임대인 동의 없이도 미납조세를 열람할 수 있도록 국세징수법을 개정할 예정이다. 또 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있도록 할 계획이다. 다만 임대인 개인정보의 과도한 침해를 방지하기 위해 소액보증금 미만의 금액으로 계약한 경우에는 동의 없는 열람이 허용되지 않는다.

임차 단계에서도 임차인의 전세보증금을 보장할 수 있도록 규정을 명확히 할 방침이다. 세입자가 전세계약을 맺을 당시 집주인은 체납이 없었는데, 집주인이 변경된 뒤 새 집주인이 체납액이 많아 경매 또는 공매가 진행될 경우 변경된 임대인의 체납액이 우선시돼 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 나왔다.

이같은 우려는 국세기본법에 주택 임차 중 임대인이 변경될 경우 국세와 임차보증금간 변제순서에 대한 명시적 규정이 없기 때문에 제기됐다. 정부는 ‘종전 집주인의 체납이 없으면 집주인이 변경됐다고 해서 변경된 집주인의 체납 세금이 임차인 전세권보다 우선할 수 없다’는 대법원 판례에 따라 법을 집행해 왔다는 입장이다.

정부는 앞으로 국민이 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다는 오해를 하지 않도록 대법원 판례 내용을 국세기본법에 명확히 반영한다는 방침이다. 이에 따라 새 집주인의 미납국세가 있다고 하더라도 기존 임대인의 국세체납 한도내에서만 미납국세가 우선 징수된다.

마지막으로 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 집주인의 당해세 체납으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 문제도 개선한다는 방침이다.

현재는 집주인이 종부세, 재산세 등 당해세를 체납한 경우에는 전세보증금이 이들보다 후순위로 밀려나게 된다. 국세기본법상 당해세는 법정기일이 임차권의 확정일자보다 늦더라도 경매나 공매에서 임차보증금보다 우선 변제되기 때문이다. 이때문에 전세확정일자 이후에도 집주인의 당해세 체납이 계속 발생하면 그만큼 보장받을 수 있는 전세보증금이 줄어들게 된다.

정부는 앞으로 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립하는 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배분하도록 국세기본법을 개정할 예정이다. 확정일자 이후 집주인이 체납한 당해세가 1억원이고 전세보증금이 3억원이라고 한다면 당해세 1억원만큼의 주택임차보증금을 우선해 배분하고, 당해세는 가장 후순위로 두겠다는 것이다.

정부는 이같은 제도개선으로 세입자의 권리를 강화하고 ‘깡통전세’로 인한 피해를 최소화하겠다는 방침이다. 기재부 관계자는 “세모녀 사건 등 전세사기가 많은데 (현행 제도에서) 집주인의 세금체납을 세입자가 대납하게 되는 문제가 있다”면서 “전세 피해를 보는 서민과 중산층들에 대한 최대한의 개선방안을 마련한 것”이라고 설명했다.

정부는 개선사항 내용을 담은 국세기본법 및 국세징수법 개정안을 다음달 중 의원입법을 통해 국회에 제출되도록 협의하겠다고 밝혔다. 임대인 변경시 국세우선원칙 명확화와 주택임차보증금에 당해세 우선원칙 예외 적용 방안은 내년 1월부터, 미납국세 열람제도 실효성 강화는 시행령 개정이 필요해 내년 1분기 중 시행한다는 계획이다.