미분양 증가, 하락 전조 신호…“내집마련 미루세요”[복덕방기자들]

[이데일리 오희나 기자] 윤석열 정부가 들어서면서 부동산 시장에 대한 엇갈린 전망이 나오고 있다. 부동산 거래 절벽이 이어지면서 가격 조정이 이어질 거라는 시각이 있는가 하면 새 정부의 규제 완화로 인해 부동산 가격이 오를 거라는 전망이 팽팽히 맞서고 있다.

9일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 이현철 아파트 사이클 연구소 소장에게 재건축·재개발 규제완화, 원자재가격 상승, 분양가상한제 개선, 대출규제 완화 등 시장에서 바라보는 집값 상승 요인에 대해 짚어봤다.

이 소장은 “현재 부동산 시장은 하락으로 가는 조정 국면”이라며 “문재인 정부에서 실패했던 정책 누적 효과가 나타나면서 가격 하락이 나타날 것”이라고 판단했다.

특히 ‘미분양’은 가장 중요한 변수 요인이라고 지적했다. 올 들어 아파트 청약 열기가 꺾이면서 ‘청약불패’로 불리던 서울에서도 미계약분이 나오면서 고전을 면치 못하고 있다. ‘한화포레나미아’, ‘북서울자이폴라리스’, ‘칸타빌수유팰리스’ 등 서울에서도 계약 포기자가 발생하면서 대규모 무순위 청약으로 이어진 바 있다.

이 소장은 “작년까지만 해도 서울·수도권에서 미분양은 절대 나오지 않는다는 분위기였지만 올 초부터 경기도와 서울에서도 미계약분이 나왔다”면서 “청약경쟁률이 낮아지면서 미계약분이 나오고 다시 미분양으로 이어지는 추세가 나타날 것”이라고 분석했다.

새 정부의 재개발·재건축 활성화로 인해 집값이 상승할 것이라는 시각에 대해서도 정부의 속도 조절로 인해 집값 상승은 제한될 것이라고 봤다.

이 소장은 “재개발·재건축 활성화가 집값 상승 요인은 맞지만 정부가 속도 조절을 언급할 정도로 활성화시키려는 모습이 보이지 않는다”면서 “정책을 지금 실행하는 것과 2년 뒤에 실행하는 것은 효과가 다르게 나타난다. 시장이 방향을 정하면 정책 효과가 미치는 강도가 달라지기 때문”이라고 말했다.

최근 시장에서는 원자재 가격 상승이나 분양가상한제 개선 등으로 인한 분양가 상승이 집값 상승을 유발할 수 있다는 지적도 나온다. 이 소장은 “분양가 상승은 하락장에서는 집값 하락 요인이지 상승 요인이 아니다”라며 “상승장에서는 분양가가 비싸도 잘 팔렸지만 하락장에선 비싸면 안팔린다”고 지적했다. 이어 “현재 미분양 현장의 공통점은 분양가 상한제 미적용으로 분양가가 올라간 주택이라는 것”이라며 “상승을 멈춘 상황에서는 비싼 가격으로 분양하는 것은 이제 안팔린다”고 강조했다.

대출 규제 완화가 매수 수요를 자극할 수 있다는 지적에 대해서는 “대출을 풀어주면 매수세가 이어지고 집값이 오른다는 분석은 상승장에서는 맞는 공식이지만 시장이 상승을 멈추고 금리인상 기조가 이어지는 현 상황에서는 성립하지 않는다”고 진단했다.

이 소장은 “사람들은 눈에 안 팔리는 물건이 보이면 그때부터 (그 물건에 대한) 수요를 멈춘다”면서 “부동산 시장에서 가장 중요한 역할을 하는 게 미분양이라고 얘기하는 게 그 이유다. 매수 수요가 멈추면 집을 가진 사람들은 가격을 내릴 수 밖에 없고 그러면서 하락이 시작되는 것”이라고 설명했다.

내 집 마련에 나서려는 실수요자들은 집값이 떨어진다는 가정을 구체적으로 대입해본 후 상황을 예측해야 한다고 조언했다.

이 소장은 “서울의 집값이 장기간 올랐기 때문에 떨어진다는 생각 자체를 안 하는 것 같다”면서 “평균적으로 30~40%는 하락할 것으로 예상한다”고 말했다. 그러면서 “집값이 떨어진다는 생각을 해보고 2~3년 뒤 내가 집을 팔 때 닥칠 수 있는 여러 상황을 예측해보고 감당할 수 있는지 고려해야 한다”고 당부했다.