"리츠, 배당가능이익 90% 이상 배당…소득세법 분리과세 포함해야"

[이데일리 김성수 기자] “리츠(부동산투자회사·REITs) 투자자에 대한 보호가 미흡합니다. 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 투명하게 배당하는 고배당 기업인데도, 소득세법 개정안에서 분리과세 대상에서 제외돼 있습니다.”

정병윤 한국리츠협회 회장과 연사들은 31일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2025년 7월 리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.

정병윤 한국리츠협회 회장이 31일 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2025년 7월 리츠 투자간담회(IR)’에서 개회사를 하고 있다. (사진=한국리츠협회)

정 회장은 이날 행사의 개회사에서 소득세법 개정안의 분리과세 대상에 리츠를 포함시켜야 한다고 강조했다.

그는 “지난 2023년 기준 전체 리츠 투자자가 받은 분리과세 혜택은 1인당 1000원에 불과하다”며 “리츠를 분리과세 대상에 포함할 경우 세수 감소보다 노후대비 등 사회적 편익이 훨씬 크다”고 말했다.

NH올원리츠, 광주 오피스 매각…9월 ‘디타워 돈의문’ 편입

이날 행사에서는 △김동중 NH농협리츠운용 본부장(NH올원리츠) △이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장(ESR켄달스퀘어리츠)이 발표를 진행했다.

NH올원리츠는 NH농협그룹의 상업용 부동산 투자 플랫폼이다. 오피스, 물류센터로 구성된 코어플러스 급 자산을 기초자산으로 담고 있다.

NH올원리츠 자산가액은 최근 감정평가액 기준 1조1063억원이다. 주식담보대출, 전환사채 포함시 담보인정비율(LTV)은 지난 2분기 기준 65.4%다. 임대율은 지난 6월 기준 98%, 차입금리는 지난 6월 가중평균 기준 4.36% 수준이다.

NH올원리츠 투자 구조 (자료=NH올원리츠)

NH올원리츠는 올해 상반기 ‘하이트진로 서초사옥’을 편입했다. 지난 5월 14일 3.3㎡(평)당 2893만원에 매입 완료(딜클로징)했다. 매매금액은 2400억원이다.

기존에 NH올원리츠가 보유한 자산은 △오피스 분당스퀘어(비전월드 주차장 포함) △오피스 에이원(A1)타워 당산(NH3호리츠(당산)) △도지물류센터(NH5호리츠) △리테일 엔스퀘어(NH7호리츠(NH리테일제1호펀드)) △오피스 에이원(A1)타워 금남로(NH7호리츠) △오피스 에이원(A1)타워 광주역(NH7호리츠) 등이었다.

여기에 ‘하이트진로 서초사옥’을 기초자산으로 담은 자리츠 ‘NH9호’가 추가됐다. NH9호 자산구조는 △보통주 850억원 △대출 1710억원(선순위 1510억원(쿠폰금리 3.94%), 중순위 200억원(쿠폰금리 5.50%)으로 구성돼 있다.

선순위, 후순위 대출 만기는 모두 오는 2027년 5월이다.

하이트진로 서초사옥은 서울 서초구 서초동 1445-14번지 일원에 있으며 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡(1만1215.63평) 규모다. 거래된 자산은 이 중 지상 6~17층, 연면적 2만1582.44㎡(6528.69평) 규모다.

또한 NH올원리츠는 지난해 ‘수원 인계빌딩’을 매각한 데 이어 올해 하반기에 광주 소재 2개 오피스를 매각하고, 서울 종로구 소재 오피스인 ‘디타워 돈의문’ 수익증권을 편입할 계획이다. 매각 추진 중인 자산은 ‘에이원 금남로’, ‘에이원 광주역’이다.

디타워 돈의문은 서울지하철 5호선 서대문역과 직접 연결된 지하 7층~지상 26층, 연면적 8만6224㎡(약 2만6000평) 규모 초대형 오피스 빌딩이다. 주요 임차인인 DL그룹이 올해 말 퇴거한 후 농협그룹 신사옥으로 활용될 예정이다.

현재 농협중앙회 차원에서 태스크포스(TF)를 구성하고, 계열사별·각 층별 임차 구성안을 협의 중이다.

NH올원리츠는 이달 이사회 결의에 따라 ‘주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자’(주식발행비율 약 25%)를 추진하고 있다. 오는 9월 NH올원리츠 자금조달 후 투자금 인수 예정이다.

NH오피스2호펀드 투자구조 (자료=NH올원리츠)

김동중 NH올원리츠 본부장은 이처럼 자산 리밸런싱을 진행해서 “안정적 수익을 확보하고 지속적 성장, 저평가 해소, 배당 및 주주가치 증진에 박차를 가하고 있다”고 설명했다.

올해 하반기 이후 연간 300원 내외의 안정적 배당금을 지급하고, 자산 매각시 특별배당도 지급할 예정이다.

ESR켄달 ‘쿠팡 100% 임차’ 천안 물류 ‘전액 자기자본’ 인수

이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장은 이날 간담회에서 “ESR켄달스퀘어리츠는 약 4년 만에 실시한 유상증자를 성공적으로 마무리하고, 천안 LP1(쿠팡 100% 임차 핵심 자산)을 자기자본 만으로 인수했다”고 강조했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 쿠팡 물류센터에 투자하는 국내 유일의 물류 전문 상장리츠다. 약 36만평 규모의 19개 물류자산을 운용하고 있다.

쿠팡은 포트폴리오 임대면적의 약 54%를 사용 중이다. 이밖에도 머스크, 삼성전자로지텍 등 국내외 주요 전자상거래(이커머스) 업체 및 제3자 물류(3PL) 기업 등이 임차하고 있다.

3PL은 기업이 자체적으로 수행하던 물류 업무, 즉 운송, 보관, 재고 관리 등을 전문 물류 업체에 위탁하는 것을 뜻한다.

또한 ESR켄달스퀘어리츠는 국내 상장리츠 중 국민연금공단이 5% 이상 보유한 유일한 리츠다. 현재 대한민국에서 외국인 투자자 비율이 가장 높은 리츠기도 하다.

ESR켄달스퀘어리츠 주주 현황 (자료=ESR켄달스퀘어리츠)

ESR켄달스퀘어리츠의 최대주주는 캐나다 연기금의 100% 자회사인 캐나다연금투자위원회(CPPIB)다. CPPIB는 작년 11월 말 기준 ESR켄달스퀘어리츠 보통주 24.85%를 보유하고 있다.

그 다음으로는 ESR 켄달스퀘어 리츠 홀딩(지분율 6.42%)과 ESR켄달스퀘어(지분율 3.84%), 켄달스퀘어리츠운용(지분율 0.70%) 순으로 지분율이 높다.

ESR켄달스퀘어리츠는 올해 유상증자를 통해 천안 LP1 자산을 전액 자기자본으로 취득 완료했다. 유상증자 누계 청약률은 308%며, 이를 통해 조달한 자본 액수는 약 1341억원이다.

천안 LP1은 충남 천안시 동남구 수신면 신풍리 153-4번지에 위치한 지하 1층~지상 2층, 연면적 5만4862.96㎡ 규모 창고시설이다. 지난 2002년 12월 준공된 100% 상온 창고다.

쿠팡이 100% 임차하고 있고, 임대차기간은 2029년 12월까지다. 임대료는 매 2년마다 4% 인상하는 조건이다. ESR켄달스퀘어리츠는 이번에 신규 자산인 천안 물류센터 편입으로 연간 약 50억원 영업이익이 추가될 것으로 예상된다.

또한 유상증자로 신규 기관투자자를 유치하면서 CPPIB 지분율이 종전 24.85%에서 21.52%로 소폭 하락했다.

ESR켄달스퀘어리츠 2025년 경영계획 (자료=ESR켄달스퀘어리츠)

ESR켄달스퀘어리츠는 경기도 이천시에 위치한 이천 LP4 자산을 940억원에 매각할 예정이다. 이로써 약 510억여원(투자금 414억원, 수익 90억원)을 회수할 전망이다.

오는 12월에는 차입금 3642억원의 만기가 돌아온다. ESR켄달스퀘어리츠는 이 차입금을 상환 및 리파이낸싱할 예정이다.

또한 올해에도 우량 물류센터 중심으로 선별적인 투자를 지속할 전망이다. 올해 회계연도 기준으로 연말 리파이낸싱 및 담보인정비율(LTV) 여력을 활용하면 연간 자산가격 기준 최대 3000억원 규모 편입이 가능하다.