[조철현의 '삐딱 부동산'] 결국엔 '입지'가 '신축'을 이긴다

요즘 신축 아파트가 인기다. 하지만 입지는 따지지 않고 새 아파트라는 이유만으로 덜컥 매입에 나서는 것은 위험하다고 전문가들은 조언한다. 사진은 최근 입주한 서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’ 아파트. 총 9510가구로 단일 단지로는 국내 최대 규모를 자랑한다. (사진=이데일리 김용운 기자)

[이데일리 조철현 부동산전문기자] 잠실 파크리오(2008년 8월 입주)와 송파 헬리오시티(2018년 12월 입주). 서울 송파구에 들어선 매머드급 대단지 아파트다. 단지 규모가 각각 6864가구와 9510가구에 달한다.

입지 면에서는 잠실에 위치한 파크리오(행정동은 신천동)가 우위에 있다는 게 시장의 대체적인 평가다. 한강과 가깝고 롯데월드타워와 올림픽공원도 단지 인근에 있다. 지하철 2호선 잠실나루역과 잠실역, 8호선 몽촌토성역(평화의문), 9호선 한성백제역을 모두 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지로 대중 교통망도 잘 갖춰져 있다.

가락동에 들어선 헬리오시티도 입지가 나쁘지 않으나 파크리오에 비해서는 한 수 아래라는 평가다. 그런데도 헬리오시티 매매값은 파크리오보다 더 비싸다. 헬리오시티 전용면적 84㎡는 14억3000만원에서 16억원에 시세가 형성돼 있다. 반면 파크리오 전용 84㎡ 시세는 13억5000만~15억5000만원 선이다.

헬리오시티가 입지 면에서는 파크리오에 뒤쳐지지만 시세가 비싼 이유는 뭘까. 현지 공인중개사들은 ‘신축 단지(새 아파트)’라는 점을 빼고는 설명할 방도가 마땅찮다고 말한다. 한마디로 ‘신축의 힘’이 ‘입지의 열위’를 상쇄하고도 남는 위력을 여실히 보여주고 있다는 것이다.

◇새 아파트 ‘귀하신 몸’

서울 주택시장에서 신축 아파트가 인기다. ‘새 아파트 신드롬’으로 불릴 정도로 지은 지 5년 이내 신축 아파트가 ‘귀하신 몸’ 대접을 받고 있다. 올 들어 상승세가 주춤하긴 하지만 지난 몇년 사이 새 아파트 몸값이 많이 올랐다. 같은 동네(동일 입지)에서 새 아파트 매매값이 구축 단지(재건축 호재가 없는 지은 지 20년 안팎의 아파트)보다 2배 가까이 비싼 경우도 흔하다. 어쩌면 당연한 현상일 수도 있겠다. 입지가 비슷한 곳이라면 헌 아파트보다는 새 아파트가 인기를 끌 수밖에 없는 것이다.

그런데 최근 들어선 입지가 다소 떨어지는 데도 새 아파트라는 이유로 매매값이 더 비싼 경우도 적잖게 볼 수 있다. 지난 2006년 1월 입주해 올해로 지은 지 13년째가 되는 강남구 도곡동 ‘도곡 렉슬’(3002가구)과 올해 2월 입주한 개포동 ‘개포 래미안 블레스티지’(1957가구)를 비교해 보자. 도곡 렉슬은 재건축 추진 단지를 제외하면 강남구에서 가장 규모가 큰 단지(3002가구)인데다 입지도 매우 뛰어나 ‘입지 깡패’로 불리는 곳에 들어서 있다. 실제로 이 아파트는 우수한 학군(대도초·숙명여중·대부고 등), 대치동 학원가 근접성(도보 가능), 초역세권(지하철 3호선, 분당선) 등 대한민국 최고 수준의 입지를 자랑한다. 개포 래미안 블레스티지도 입지 여건이 우수한 편이지만, 아직 조성되지 않은 학군과 역세권이라고 하기는 힘든 위치 등 입지 면에선 도곡 렉슬에 못미친다고 봐야 한다.

그런데 두 단지의 매매 시세를 비교해 보면 얘기가 달라진다. 전용 84㎡ 아파트를 놓고 봤을 때 도곡 렉슬은 매매값이 17억~19억5000만원 선이지만 개포 래미안 블레스티지는 18억~20억원을 형성하고 있다.

◇좋은 품질에다 희소성까지

새 아파트가 인기를 끄는 데는 나름의 이유가 있다. 우선 아파트 품질이 놀라보게 좋아졌다. 요즘 분양하는 아파트 모델하우스에 들러보면 기존 단지와 비교할 수 없을 정도로 평면이 확 달라진 것을 느낄 수 있다. 낡은 단지에서는 볼 수 없는 피트니스센터, 도서관, 수영장, 골프연습장 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 것도 매력이다. 내진 설계 강화와 미세먼지 정화 시스템 구축, 넓은 주차공간과 우수한 조경 공간 등도 신축 단지의 장점이다.

이 뿐만이 아니다. 정부의 재건축·재개발 규제로 새 아파트 희소가치가 높아진 것도 새 아파트가 귀한 대접을 받는 데 한몫한다. 서울에서는 재건축·재개발 등 주택 재정비사업 외에는 신규 주택 공급이 어려운 상황이다.

이렇다 보니 입지가 상대적으로 떨어져도 품질이 좋으면서 희소가치도 있는 새 아파트를 살 것인지, 아니면 입지가 좋은 구축 아파트를 살 것인지를 놓고 고민하는 사람이 많다.

‘입지 경쟁력’과 ‘상품 경쟁력’. 두 마리 토끼를 한 번에 잡으면 좋겠지만, 그게 어디 쉬운 일인가. 좋은 입지에 상품 경쟁력까지 갖춘 단지는 가격이 비싸 웬만한 자금력이 있지 않고서는 손에 넣기가 어렵다.

◇“결국엔 입지가 승리”

그렇다면 어느 쪽에 우선순위를 둬야 할까. 선택은 쉽지 않다. 미래가치보다는 현재가치를 즐길 것인가, 미래를 위해 현재가치를 포기할 것인가 하는 문제다.

여기서는 순수하게 자산 관리 측면에서 따져보기로 하자. 영원한 새 아파트는 존재하지 않는다. 살다 보면 새 집도 이내 헌 집이 되기 마련이다. 중·단기적으로는 신축(새 아파트)이 입지를 누를 수 있지만 장기적으로는 입지가 신축을 누른다. 콘크리트 건물의 가치는 시간이 지날수록 감가상각이 되면서 사라진다. 실제 아파트가 지은 지 10년이 넘으면 신축 프리미엄이 많이 없어져 집값 상승이 더딜 수밖에 없다는 게 공인중개사들의 설명이다.

부동산은 입지가 가장 중요하다. 입지는 무시한 채 새 아파트의 화려한 외관에만 현혹되어 덜컥 사는 것은 위험할 수 있다. 입지는 빼고 아파트 준공연도만 따져 매수 여부를 결정해서는 안된다는 얘기다. “첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지”라는 부동산 업계의 말이 괜한 얘기가 아니다. 아물며 입지 좋은 곳에 있으면서 재건축까지 바라볼 수 있을 정도의 연식을 지닌 단지라면 미래가치가 꽤 높을 수밖에 없다. B급 입지이면서 개발 호재도 많지 않은 곳인데도 신축이라는 이유로 새 아파트를 덜컥 샀다면 입주 5~10년 안에 털고 나올 필요가 있다는 게 많은 전문가들의 조언이다.