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사전청약은 본 청약 2~3년 전 예비입주자를 선정하는 제도다. 무주택 실수요자로서는 당첨만 되면 저렴한 가격으로 내집을 마련할 기회를 잡을 수 있다. 최근 공개한 3기신도시 1차 사전청약의 경쟁률은 21대 1을 넘었고, 인천 계양의 전용면적 84㎡는 240대 1을 기록했을 정도로 인기를 끌고 있다.
현재 사전청약은 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공분양 주택만 적용됐다. 정부가 이번에 사전청약을 대폭 확대하면서 앞으로는 공공택지에서 민간건설사가 분양하는 물량과 3080+(2·4대책) 사업지에서 공급되는 민간아파트도 사전청약을 할 수 있게 된다. 정부 계획대로라면 앞으로 3년간 약 16만 가구가 넘는 사전청약 물량이 쏟아지게 된다.
우선 공공택지에서 8만7000호 규모의 민간 사전청약 물량이 공급된다. 소비자들의 선호도가 높은 60제곱미터(㎡) 이상 중대형 평형을 기존 사전청약보다 많이 공급할 계획이다.
일반 공급비율도 대폭 늘어난다. 현 공공택지 내 공공분양 물량은 85%가 특별공급이고 일반은 15% 밖에 안된다. 새로 도입되는 민간 사전청약은 일반 비율을 42%까지 확대했다.
민간 사전청약과 기존 사전청약의 가장 큰 차이점은 청약통장 자격 유지 분야다. 기존에는 사전청약에 당첨돼도 다른 아파트 청약이 가능했다. 하지만, 민간 사전청약은 통장을 쓴 것으로 봐 다른 아파트 청약에 참여할 수 없다. 민간 시행사의 예측가능성과 사업안정성을 확보하려는 취지다. 사전청약에 당첨됐다가 다른 아파트로 갈아타면 건설사 입장에서는 예상하지 못한 미분양 위험을 떠안아야 하기 때문이다.
김영한 국토부 주택정책관은 “민간 사전청약은 민간 업체의 경영 안정, 분양 한정성도 고려해야 해 이런 제한을 뒀다”고 설명했다. 대신 당첨자 지위 포기는 언제든지 가능토록 하고, 지위를 포기하면 자유롭게 다른 아파트 청약에 참여 가능하다.
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예비 실수요자들이 가장 관심을 두는 부문은 분양가다. 3기 신도시 사전청약 물량을 주변 시세에 60~80%로 분양가가 책정됐다.
이번에 확대되는 사전청약은 모두 분양가 상한제가 적용된다. 다만, 민간 사전청약은 공공택지에서 분양하는 만큼 공공택지 분상제가 적용되고, 공공주택사업지는 민간사업에 준하는 만큼 민간택지 분상제가 적용된다.
민간 사전청약 분양가는 공공분양과 민간 분양의 중간 정도가 될 가능성이 크다. 민간 시행사가 분양가격을 산정하면 주택도시보증공사(HUG)와 지자체 등에서 분양가를 검증하는 구조다.
윤성원 국토부 제1차관은 “HUG 안에 사전 추정 분양가 검증위원회를 만들고 국토부가 실사하는 등의 방식으로 심의할 계획”이라며 “그동안 여러 데이터가 축적된 상태여서 큰 갈등은 없을 것”이라고 설명했다.
부동산원은 앞으로 사전청약 대상입지, 입지별 사전청약 예상일정, 예상물량 등을 취합하고 청약홈에 공개할 계획이다. 특히, 매월 단위로 주요 입지별·사업별 공급물량, 특별공급 및 일반공급 별 접수일정 등을 상세히 공개할 방침이다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 사전청약과정에서 소비자들이 가격에 대한 불만이 컸다”며 “사전청약을 하면 운신의 폭도 줄어드는데, 소비자의 눈높이를 맞출 수 있는 방식으로 사전청약이 확대되는 게 필요하다”고 강조했다.
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