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◇전고점 회복한 서울 집값…‘대세상승기’와 유사
한은은 12일 발표한 ‘9월 통화신용정책보고서’를 통해 “수도권 주택가격이 상승세를 지속하면서 소득, 사용가치 등과의 괴리 폭이 다시 확대되고 있다”며 “가계부채비율도 현재의 높은 수준을 이어갈 가능성이 높아졌다”고 진단했다.
서울 명목 주택가격은 2021년 고점의 92% 수준을 회복했고, 서초구는 전고점을 웃돌고 있다. 주택시장 위험지수가 ‘고평가’ 단계에서 가파른 상승세를 보이고 있다. 국내총생산(GDP)대비 가계부채 비율은 2022년 이후 완만히 낮아지고 있으나 여전히 높은 수준이며, 지난 5월 이후의 높은 가계대출 증가세가 지속되면서 이 비율은 다시 올라갈 것으로 추산됐다. 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 올해 1분기 기준 92.1%로 OECD 31개국(평균 60.1%) 중 4번째로 높은 수준이다.
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한은은 최근의 부동산 상황이 △수급상황 △금융여건 △거시건전성규제 등의 측면에서 과거 집값 대세 상승기와 유사한 점이 많다는 분석을 내놨다. 2000년 이후 대세 상승기라고 부를 수 있는 시기는 △2001∼2003년 △2005∼2008년 △2015∼2018년 △2020∼2021년 등 총 네 차례였는데, 이들 시기 모두 주택거래량이 큰 폭 증가하면서 GDP 대비 가계부채비율도 높은 수준으로 상승했다. 특히 가장 최근인 2020년 4월부터 2021년 8월까지 수도권 집값은 43.5%(연 평균 29.2%) 급등했으며, 가계부채비율은 9.2%포인트(연 평균 6.1%포인트) 뛰었다.
보고에서는 “과거 주택가격·가계부채 확장기는 대체로 주택건설 감소 등으로 공급부족 우려가 제기되는 가운데 대출금리가 낮아지고 거시건전성 규제도 완화적인 상황에서 시작됐다”며 “최근에도 서울 등의 신축 아파트 공급부족 및 비아파트 기피에 따른 수급불균형 우려, 금리인하 기대 등에 따른 대출금리 하락, 규제 완화 및 정책금융 확대 등이 복합적으로 영향을 미치고 있다”고 짚었다.
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◇한은, 집값 상승 부정적 효과에 주목…“정책조합 통한 대응 필요”
가계부채의 급증을 동반하는 가파른 집값 상승은 국내 경제와 금융시장의 안정성에 부정적인 영향을 더 많이 준다는 것이 한은의 평가다. 우리나라의 경우 주택가격 상승에 따른 내수 경기 진작 효과는 제한적이고, 향후 주택가격 조정 과정에서 금융·경기 변동성은 커지고 높은 가계부채비율이 소비를 제약할 수 있다는 것이다.
한은에 따르면 국내 주택 공급이 시행·공사기간이 긴 아파트 중심으로 이뤄져 주택가격과 건물 투자 간 연계성이 낮다. 주택가격과 주거용 건물 투자 간 상관계수를 보면 미국은 0.6인 반면 우리나라는 -0.2로 나타났다.
또 가계부채비율이 높아 자산가격 상승이 소비를 진작시키는 ‘부의 효과’도 제한적이라는 지적이다. 가계부채비율이 80%를 웃돈 2010년대 중반 이후에는 가계부채와 민간소비 간 상관관계가 마이너스(-)로 추정됐다.
한은은 또 높은 가계부채비율은 그 자체로 소비를 제약하는 구조적인 요인이 될 수 있다고 덧붙였다. 분석 결과 원리금상환비율(DSR)이 47% 이상이면 소비를 제약하는 것으로 추정되는데, 이에 해당하는 가계의 비중이 2013년 5.1%에서 2023년에서 12.2%로 두 배 넘게 증가했기 때문이다.
이에 따라 최근 주택가격·가계부채 확장세가 장기화되지 않도록 적절한 정책조합(policy mix)을 통한 대응이 필요하다고 강조했다.
한은은 “통화 정책 측면에서는 수도권 주택가격과 가계부채 추이가 금융안정 상황에 미치는 영향을 고려하면서 향후 금리 인하 시기와 속도 등을 결정해 나갈 필요가 있다”며 “경제 주체들에게 이러한 정책 방향을 명확히 전달해 과도한 금리 인하 기대가 형성되지 않도록 관리해 나가야 한다”고 밝혔다. 또 당국은 주택공급 확대와 거시건전성 규제 강화 조치의 효과를 점검하면서 필요 시 추가 강화 조치를 고려해 나갈 필요가 있다고 덧붙였다.
