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여기에 담보대출의 원금과 이자를 상환해야 하는 입장이라면 걱정이 이만 저만이 아니다.
그러나 부동산 가치하락을 막는 동시에 노후자금을 마련하는 방법 중 하나가 주택금융공사의 주택연금을 이용하는 것이다.
주택금융공사에 따르면 부동산 추가하락을 우려한 가입자가 올해 8월에만 220건으로 사상최대를 기록하기도 했다.
◆주택연금, 주택을 담보로 연금을 받는다!
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주택연금은 한국주택금융공사가 시행하며, 정부에서 보증을 하는 연금상품이다.
다시 말해, 주택을 담보로 주택금융공사에서 대출을 받고 그 대출로 일시납 연금에 가입하는 것이다.
가입은 만 60세 이상 1가구 1주택 소유자라면 주택연금 가입대상자가 된다.
2주택자라면 1주택을 매도하면 된다. 배우자가 있다면 역시 만 60세 이상의 조건을 충족해야 한다.
또한 시가 9억 원 이하의 주택이나 보건복지부의 인가가 난 노인복지주택에 한해 담보로 제공할 수 있으며, 오피스텔, 상가주택, 상가, 전답 등은 주택연금 가입이 불가능하다. 단, 주택은 가압류나 가처분, 가등기 등의 권리침해가 없어야 한다.
대출금의 상환은 가입자 또는 가입자가 사망 후, 유족들에게 청구되며 만약 상환여력이 없다면 주택금융공사에서 담보를 잡고 있는 주택을 처분하여 상환시키는 구조이다.
주택처분 시 연금으로 지급된 총 금액보다 많은 수익을 거두게 되면 차액은 유족에게 반환되고, 더 적은 수익을 내더라도 부족한 금액은 청구되지 않는다.
◆대출 얼마나 받을 수 있을까?
한국주택금융공사의 ‘주택연금/예상연금조회’를 이용하면 쉽게 예상연금 수령액을 확인할 수 있다.
(바로 가기: http://www.hf.go.kr/mortgageloan/mortgageloan_cal.jsp) 연금지급방식은 크게 둘로 나뉜다.
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종신연금은 수시인출한도 설정 없이 월 지급금을 종신토록 지급받는 방식이며, 종신혼합은 수시로 인출하여 사용할 수 있는 금액을 설정하고 나머지 금액을 종신토록 지급받는 방식이다.
주택가격은 한국감정원이나 국민은행의 시세를 활용하여 부동산평가액을 산출하므로 비교적 현 시세와 비슷한 수준으로 산출이 된다.
예를 들어, 현재 60세에 주택가격이 4억 원인 주택으로 주택연금을 신청했을 때 매월 945,890원, 70세라면 매월 1,419,850원의 연금을 받을 수 있다.
그렇다면 시세의 몇 %를 대출한도로 정하고 있을까? 현재 만 60세이고 4억 원의 주택을 담보로 종신 연금을 지급받는 다고 했을 때, 월 수령할 수 있는 연금액은 95만원 정도로 대출한도는 50~60%에서 결정이 되는 것을 알 수 있다.
그러나 월 95만원의 연금액은 일시납연금상품에 가입한다고 했을 때 2억 원을 불입한 연금액에 해당되어, 4억 원의 부동산을 처분하고 일시연금에 가입한다면 더 많은 연금을 받을 수가 있다.
그러나 부동산거래가 부진 하다는 현실과 향후 부동산 시장전망에 따라 자산가치는 달라질 수 있으므로 부동산 시장전망을 감안하여 결정하는 것이 유리하다.
◆주택연금 가입 포인트: 나이 많고 주택가격 놓을수록 연금액 많다!
첫째, 나이 많고 주택가격 높을수록 연금 많아!
주택연금 수령금액의 주요변수는 신청자의 나이와 주택가격으로, 나이가 많을수록 그리고 주택가격이 높을수록 연금이 많아진다.
둘째, 소유자가 사망하더라도 배우자가 연금 수령!
주택소유자가 사망하더라도 남은 배우자가 생존해 있다면 주택연금은 계속 지급된다. 또한 집 가격의 등락에 관계없이 처음 정한 월 지급금은 변동 없이 지급된다.
셋째, 기존 근저당설정이 된 경우 차액으로 연금수령 가능!
대출시 근저당권이 설정된 경우라 하더라도, 대출금액만큼 수시한도를 설정하면 차액을 연금으로 수령이 가능하다.
넷째, 세제지원 혜택도 있다!
주택연금 이용에 따른 저당권을 설정할 때는 농어촌특별세, 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입의무 등이 면제된다. 또 200만원 한도 내에서 역모기지 대출이자가 소득공제되고, 당해 연도에 납부해야 할 재산세의 25%를 감면해 준다.
◆주택연금 신청절차: 심사 거친 후 대출약정 맺으면 OK
주택연금을 이용하려면 주택금융공사 고객센타(1688-8114)와 지사방문을 통한 상담과 심사를 거쳐야 한다.
심사를 받았다면 시중 9개 금융회사(국민, 신한, 우리, 하나, 기업, 농협중앙회, 대구, 광주, 부산은행)지점에서 대출약정을 맺으면 된다.
주택연금을 상담하는 HF공사 지사는 본사 영업부, 서울남부, 서울북부, 부산울산, 대구경북, 인천, 광주전남, 대전충남, 경기, 전북, 충북, 강원, 경남, 제주 등 전국에 14곳이 있으며, 자세한 이용안내는 HF공사 홈페이지(www.hf.go.kr)를 참조하면 된다.
김종석(우리투자증권 마포지점 WM팀장) / ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’저자
