이번 ‘재테크의 여왕’은 소형 아파트 투자자들이 반드시 참고해야 할 4가지 핵심 변수를 파악하는 법을 ‘소형 아파트 빌라 투자 3년이 기회다’저자인 이종길씨에게 들어봤다
①“양질의 수요가 집값을 결정한다”…일자리 검색법
부동산 투자는 번듯한 일자리가 중요하다. 안정적인 직장을 다녀야 밀리지 않고 월세도 낼 수 있고, 전세가 오르면 내집마련에 나설 수도 있다.
구미, 울산, 수원, 천안, 파주의 공통점은 대기업 입주 지역이다. 초보자는 집 주변에 산업단지부터 시작하는 게 좋다. 전국의 산업단지 자료는 한국산업단지공단의 이클러스터(http://www.e-cluster.net/new_app/main/login/index.jsp)에 접속하면 쉽게 확인할 수 있다.
하지만 산업단지를 볼 때는 밀집도가 높은 지역부터 어떤 종류의 산업단지가 있는지 산업단지에는 어떤 기업들이 있는지 등을 파악하면 된다.
산업단지는 크게 국가산단, 일반산단, 농공단지, 외국인 투자기업 전용산단, 자유무역 지역, 도시첨단산단 등으로 나뉜다. 이 중에서도 국가산단을 중심으로 유심히 보는 게 좋다.
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집값이 내려가지 않으려면 든든한 수요가 중요하다. 이를 위해선 인구가 꾸준히 증가하는 지역을 공략해야 한다. 이 씨는 “인구수보다도 가구 수 증가를 더 주의 깊게 봐야 한다”며 “결혼, 이혼 등으로 가구 수가 늘면 집이 있어야 하는 수요가 늘어나는 것”이라고 말했다.
이어 “투자 물건을 검색할 때는 인구 및 세대수가 지속적으로 늘어나는 지역 위주로 검색한다”며 “인구 유입의 원인이 무엇인지 정확하게 파악한 후 투자 물건을 좁혀나가야 한다”고 설명했다.
인구가 지속적으로 증가하는 지역은 행정자치부 통계에서 쉽게 파악할 수 있다. 행정자치부 사이트 접속해서 정책 자료→통계→주민등록통계를 클릭하면 원하는 지역의 인구 및 세대수 자료를 얻을 수 있다.
다만 인구 증감 자료는 주민등록통계를 바탕으로 직접 가공해서 만들어야 한다.
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인구가 늘어나는 지역은 그럴만한 호재가 있기 마련이다. 대기업 입주, 지하철 개통, 도로 건설, 쇼핑센터 신설, 터미널 이전, 시·도청 이전, 도시통합 등도 매우 중요한 호재다. 이 씨는 “이 중에서도 대기업 입주가 가장 큰 호재”라며 “ 1, 2차 협력업체들이 가장 많은 게 현대차 공장을 선호한다”고 말했다.
인터넷 포털사이트를 활용하면 관심 있는 지역의 호재를 검색할 수 있다. 네이버 부동산에는 지역 관련 정보가 비교적 잘 정리 돼 있다. 먼저 네이버 부동산 클릭→ 뉴스클릭 → 우리 동네 뉴스 클릭하면 해당 지역의 호재에 대한 헤드라인을 볼 수 있다.
하지만 이 중에서도 집값에 영향을 미치는 결정적 호재가 있고, 그렇지 않은 호재가 있으므로 잘 구분해야 한다.
④공급·미분양 물량 파악법
부동산의 수요만큼 중요한 것이 공급이다. 공급 물량은 각 지자체 홈페이지를 통해 확인 가능하다. 그밖에 주요 부동산114, 닥터아파트, 네이버 등에서도 알아볼 수 있다.
공급 물량을 파악할 때 주의할 점은 분양 후 입주까지 ‘시차’다. 지금 분양을 한다면 최소 27개월 이후에 입주가 시작된다. 이 씨는 “분양 물량을 체크할 때 1~2년 전 분양 물량도 함께 파악해야 한다”고 강조했다.
미분양 자료도 중요하다. 국가통계포털(KOSIS)이나 국토교통 통계누리(http://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do)에는 지역별 미분양 자료가 나와 있다.
끝으로 거래량은 국토교통부 실거래가. 서울부동산정보광장, 경기부동산포털, 인천시 지도 포털 등에서 확인 가능하다.
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