|
24일 서울 명동 이데일리 본사에서 만난 김학렬(사진) ‘흔들리지마라 집 살 기회는 온다’ 저자는 “국내 부동산의 입지에 따른 질적 양극화가 점차 가속화될 것”이라고 전망했다.
그의 분석에 따르면 이번주 입주가 시작된 용산구 ‘래미안 이촌 첼리투스’를 시작으로 벌써 부촌의 명품아파트 차별화는 시작됐다. 전통적인 부촌인 동부이촌동 재건축 아파트인 래미안 이촌 첼리투스는 기존 재건축의 틀을 깨고 1대 1 재건축 방식을 택했다.
지금까지 대부분 재건축 단지는 추가 분담금을 적게 내기 위해 소형 및 임대 아파트를 넣고 일반 분양했다. 일반 분양가를 높게 책정해 분양에 성공할 경우 재건축 조합원들이 추가분담금을 줄일 수 있기 때문이다.
하지만 래미안 이촌 첼리투스는 1대 1 재건축 방식을 택하면서 추가 분담금이 무려 5억 원으로 치솟았다. 김 씨는 “추가분담금 5억 원이 부담스러운 조합원들은 집을 팔 수 나갈 수밖에 없었다”며 “부촌 입주민들의 차별화 욕구가 고스란히 드러난 것”이라고 분석했다.
이에 최고층이 56층으로 모든 세대가 한강과 남산 조망권이 있는 래미안 이촌 첼리투스는 124㎡형(50평형대)가 최고 25억원까지 상승해 프리미엄만 5억~6억원 이상 붙은 상태다.
입지 분석 전문가인 그는 “아파트 입지의 중요성은 점점 더 커질 것”이라며 “이제는 양적 수요가 아닌 질적 수요의 시대”라고 강조했다.
특히 최근 아파트 가격이 상승하면서 입지 분석 없이 전세가율(매매가 대비 전세가 차이)만 보고 하는 투자를 경계했다.
“부동산 시장이 좋으니까 일부 투자자들은 그동안 집값이 덜 오른 지역을 중심으로 전세가가 높은 지역을 공략합니다. 하지만 가격이 안 오른 데는 다 그만한 이유가 있습니다.”
제대로 된 입지 분석 없이 가격이 싸다는 이유만으로 들어가면, 부동산 경기가 꺾일 때 낭패를 볼 수 있다는 지적이다. 심지어 역전세난이 발생하면서, 투자자들이 오히려 전세금을 돌려줘야 하는 상황이 올 수도 있다고 경고했다.
이는 전세 수요는 실수요이기 때문에 “거품이 없다”고 보는 투자자들과 정면으로 배치된다. 입지가 안 좋은 지역은 심지어 전세가와 매매가가 비슷하더라도 결코 실수요로 전환되지 않는다고 얘기다. 그만큼 입지가 좋지 않기 때문에 2년만 살고 다른 곳으로 언제든지 떠날 수 있는 가수요라는 분석이다.
입지가 좋은 아파트는 교통 편의성은 물론이고 ▲학군 ▲생활편의시설 ▲자연환경 등 4가지 요소를 고루 갖춰야 한다. 이 4가지 입지 조건을 모두 갖춘 곳이 바로 강남이다. 이 때문에 강남 수요는 점차 더 늘어날 수밖에 없고, 비강남권과의 격차는 커질 것이란 예측이다.
특히 최근들어 중요성이 커지는 요소는 자연환경이다. 용산구의 경우 향후 미군 부대가 이전하면서 장기적으로 입지 여건이 더 좋아질 것으로 내다봤다.
‘부동산 가치투자’를 지향하는 그는 “장기적으로 4가지 입지가 좋아질 지역을 공략하라”고 조언했다. 구체적 지역으로는 위례신도시, 판교, 고양 삼송지구 등을 꼽았다.
