[칼럼]리모델링과 재건축의 갈림길에서

[장길훈 희림종합건축사사무소 부사장] 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 내놓았던 수직증축 리모델링이 도입된지 1년이 넘었다. 세대수 증가범위 15% 내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 수직증축 리모델링이 가능하다. 정책 시행 이후 서울을 비롯해 분당·일산 등 1기 신도시 중심으로 15년 이상된 아파트 가격은 오름세를 타기 시작했다. 일부 단지에서는 서둘러 조합을 설립하거나 시공사를 선정하는 등 적극적인 모습을 보였다. 하지만 얼마 지나지 않아 재건축 연한 단축(40년→30년)을 주요 골자로 하는 9·1 부동산대책이 발표되면서 아파트 주민들의 고민은 깊어지고 있다.

리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물을 그대로 활용하면서 나머지 부분만을 새로운 형태로 바꾸는 건축 기법이다. 우리나라는 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층아파트를 중심으로 리모델링 열풍이 불기 시작해 재건축이 힘든 고층아파트,단독주택으로 확산되었다. 그리고 재건축은 기존 구조물을 모두 부수고 완전히 새로운 건물을 짓는 것으로, 1980년대 중반부터 노후아파트에 대한 불편과 신규주택을 얻고자 하는 욕구가 급증하면서 붐이 일기 시작했다. 정부도 1988년에 본격적으로 재건축을 진행할 수 있는 공동주택판단기준 및 조합설립절차규정을 마련했다.

리모델링과 재건축은 모두 법에서 정한 기간을 넘어야 사업을 진행할 수 있다. 아파트의 경우 지은 지 30년이 지나야 재건축을 할 수 있고, 리모델링은 준공된 지 15년이면 사업을 진행할 수 있다. 특히 리모델링과 재건축은 아파트단지 특성에 따라 유·불리가 갈리기 때문에 두 사업이 지닌 특성과 차이를 잘 이해해야 할 필요가 있다.

우선 크게 보면 사업절차, 사업기간, 사업비 측면에서는 리모델링이 유리한 점이 많다. 재건축은 기본계획수립, 정비구역지정, 추진위원회승인, 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 이주 및 철거, 착공 등 사업절차가 복잡하고 사업기간도 7~10년 가량 걸린다. 반면 리모델링은 사업절차가 재건축에 비해 간소하고 기간도 2~3년에 불과하다. 사업비를 따져보면 재건축은 토지 조성과 골조 공사뿐 아니라 컨설팅비용, 임대주택에 따른 차액공사비, 조합경비, 기반시설부담금, 개발이익부담금 등 투입되는 비용이 많다. 반면 리모델링은 설계비, 보수보강비, 안전진단비, 인·허가비용 등의 사업추진비용이 들지만 재건축과 달리 기부채납 등의 부담이 없어 사업비가 상대적으로 낮다.

하지만 주거여건측면에서는 재건축이 더 낫다고 할 수 있다. 재건축의 경우 기존 아파트를 허물고 새롭게 짓기 때문에 자유롭게 평면을 설계할 수 있고 현대적으로 디자인 할 수도 있다. 또 대규모로 재건축되면 편의시설 및 주변상권까지 함께 개발될 수 있는 호재도 누릴 수 있다. 일반적으로 기존 용적률이 낮고 지은지 30년이 넘어 재건축이 가능한 5~10층짜리 저층아파트는 일반분양 물량을 더 많이 확보할 수 있는 재건축이 낫다. 반면 이미 용적률이 200% 웃도는 15층 내외 중층아파트는 용적률 상승폭이 크지 않아 수직증축이 더 유리하다.

수직증축 리모델링의 경우 안전에 대한 걱정 어린 시선이 일부 있다. 하지만 수직증축 리모델링은 안전성 확보를 전제로 하고, 그에 따른 제도적인 장치도 잘 마련되어 있다. 그럼에도 불구하고 안전한 리모델링을 위해서는 업체 선정에 신중을 기해야 한다. 우선 설계기술력뿐 아니라 CM(건설사업관리), 감리 등 종합건축회사로서 안전성에 대한 능력을 충분히 갖췄는지를 확인해야 한다. 둘째, 리모델링 수행경험과 성공사례를 면밀히 들여다봐야 한다. 셋째, 컨설팅·친환경·구조·기계·전기 등의 연합 네트워크를 구성하여 주민을 대신해 추진에서 준공까지 원스톱서비스가 가능한지를 봐야한다. 마지막으로 국내·외 공신력 있는 기관으로부터의 수상실적이나 발표자료 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.