(2011 부동산 전망)①정책-부동산시장 구하기 `올인`

[이데일리 박철응 기자] 올해 부동산 시장을 압축적으로 표현하는 한 마디는 `거래 실종`이다. 대세 하락론이 힘을 받으면서 매수세는 극도로 위축됐고, 건설업계는 구조조정의 한파가 몰아닥쳤다. 그러나 최근 들어서는 부동산 시장이 조금씩 기지개를 켜는 모습을 보이고 있고, 정부는 건설 경기 활성화에 적극 나서는 분위기다. 2011년 새해, 부동산 정책 방향과 매매와 전세시장을 전망해 본다. [편집자]

정부로서는 집값이 올라도 걱정이지만 시장이 너무 침체돼도 걱정이다. 올해와 내년 정부의 부동산시장 정책방향은 시장을 정상화 하는 것이다.
 
쪼그라든 거래량은 늘리고 고꾸라진 가격은 반전시켜야 한다. 공급량을 회복시키는 것도 급선무다. 공급감소는 장기적으로 집값상승을 초래할 수 있기 때문이다. 실제로 2007년 주택 공급량(인허가 기준)이 55만6000가구였는데, 지난해 38만2000가구, 올해 1~10월에는 19만가구에 그치고 있다.

최근 정부가 발표한 경제정책방향에서도 건설 투자를 정상화해 향후 경기 회복을 뒷받침하고 부동산 시장 안정을 도모해야 한다는 점을 원칙으로 제시하고 있다.
 
◇ 분양가상한제, 선별적 폐지 논의 가능성

정부는 내년도 우선과제로 민간택지 분양가상한제 폐지를 들고 있다. 지난해 2월 분양가상한제 폐지 법안이 발의된 이후 국회 통과가 되지 않고 있는데, 정부가 나서 조속히 처리되도록 국회와 협의를 강화하겠다는 것이다.

이 제도는 2007년 하반기 참여정부 시절 집값 급등기에 분양가를 낮추기 위해 도입됐다. 이에 대한 현정부의 시각은 경제활동과 선택의 폭을 과도하게 제약해 건설 투자를 저해한다는 것이다. 

민주당이 당론으로 폐지 반대 입장을 고수하고 있는데, 정부가 보다 적극적으로 설득에 나설 계획이며 경우에 따라 일부 지역을 제외한 선별적인 폐지 방안이 대안으로 논의될 것으로 보인다.

국토해양부 관계자는 "분양가 상승이 우려되는 곳, 예를 들어 서울 등 지역을 제외하고 선별적으로 상한제를 푸는 방식이 대안으로 논의될 수 있을 것"이라며 "분양가상한제 폐지에 대해서는 이미 불합리한 제도라는데 공감대가 형성돼 있다"고 말했다.

물론 주택 시장이 침체된 상황이라 상한제를 푼다고 해서 업체들이 분양가를 쉽사리 올리지는 못할 것으로 보인다. 건설업계는 향후 친환경 아파트를 짓기 위한 비용 반영과 재개발·재건축 활성화에 큰 보탬이 될 것이란 입장이다.

대한건설협회 관계자는 "세계적인 화두가 `그린`인데 에너지 절감 주택을 지으려면 비용이 발생하고 그 비용을 반영할 수 있어야 한다"면서 "재개발·재건축에 대한 기대이익을 높여 사업 추진이 지지부진한 현상황을 벗어나는 효과가 적지 않을 것"이라고 말했다.

◇ DTI 규제완화 연장 여부 "시장상황 봐서"

내년 3월말까지로 예정된 총부채상환비율(DTI) 한시적 철폐의 연장 여부도 주된 관심사다. 국토해양부는 내년 초 부동산 시장 상황을 면밀히 검토해서 연장 여부에 대한 입장을 정할 계획이다. 

전문가들은 최근 거래량 증가에 DTI 철폐가 어느정도 약발을 발휘하고 있는데, 내년 3월에 원상복귀되면 애써 피워 놓은 불씨에 다시 찬물을 끼얹을 수 있다고 보고 있다.

특히 내년에는 금리 인상이 불가피한 상황이어서 충격을 줄일 완충 역할이 필요하다는 것이다. 건설업계는 DTI 한시적 철폐 기간을 연장해야 한다는 입장이다.
 
하지만 정부가 가계부채 관리 강화를 내년 경제정책의 한 축으로 강조하고 있어 DTI의 운명은 쉽게 예단할 수 없다. 기획재정부는 가계부채 증가율이 실물경제 성장 속도를 넘지 않도록 `가계부채 총량관리`를 하겠다고 지난 14일 밝힌 바 있다. 
  
◇ 보금자리 사전예약 축소 혹은 폐지

정부는 보금자리주택의 경우 예정대로 내년 21만가구를 공급하되 사전예약에 대해서는 신중히 접근한다는 방침이다.

부동산 경기 침체와 건설업계의 어려움이 계속되는 상황이라면 아예 사전예약을 하지 않을 수도 있다는 것이다.
 
현재 4차 보금자리지구인 서울 양원(3000가구 중 보금자리 2000가구)과 하남 감북(2만가구 중 1만4000가구), 3차 지구에 포함됐다 뒤늦게 사업계획이 확정된 광명시흥지구(9만5000가구 중 6만6600가구)가 사전예약을 앞두고 있으며 내년에 추가적인 지구 지정도 이뤄질 예정이다.

정부는 8.29부동산대책을 통해 보금자리지구의 사전예약 규모를 줄이고 민간 물량은 늘리는 등 업계 지원책을 제시한 바 있다. 내년에는 아예 사전예약이 사라질 수도 있다.

결국 내년 부동산 정책의 요지는 시장 안정을 유지하면서 민간 건설업계를 최대한 지원하겠다는 것으로 요약된다.