일본 멀티패밀리서 재미 본 행정공제회…다시 베팅

[이데일리 김대연 김성수 기자] 행정공제회가 일본의 멀티패밀리(고급 아파트) 투자금 중 절반을 회수(엑시트)했다. 최근 전 세계적인 금리 상승 여파로 해외 부동산 시장이 위축된 상황에서도 눈에 띄는 성과를 내면서 다시 한번 멀티패밀리에 베팅하기로 했다.

일본 오사카부 오사카시 거리. (사진=구글맵 캡처)

3일 투자은행(IB)업계에 따르면 행정공제회는 최근 일본 멀티패밀리 투자금 1000억원 중 절반에 해당하는 규모(500억원)를 악사자산운용(AXA Investment Manager, AXA IM)에서 엑시트한 후 2호 펀드에 1000억원을 재투자하기로 했다. 이번 투자로 행정공제회가 남긴 순내부수익률(IRR)은 15% 이상인 것으로 전해졌다.

앞서 지난 2019년 행정공제회는 일본 지역의 멀티패밀리 딜 소싱(투자처 발굴)을 꾸준히 검토해 왔다. 당시 행정공제회는 부동산 집단 주거 시설이 경기 상황에 둔감한 편인 점을 고려해 안정적인 성과를 거두고자 멀티패밀리에 1000억원을 투자했다.

또한 일본과 네덜란드, 말레이시아 등 글로벌 연기금 4곳과 공동 투자 체계를 구축해 투자액도 늘렸다. 각 나라 연기금마다 1000억원씩 총 4000억 규모의 블라인드 펀드를 조성한 것이다. 블라인드 펀드란 투자 대상을 정하지 않은 채 펀드 자금을 먼저 모으고 나중에 투자 대상을 찾는 방식의 펀드를 뜻한다. 이번 투자는 JP모건자산운용이 대표주관사로 딜을 주도했다.

멀티패밀리 투자는 일본의 도쿄와 오사카, 나고야를 중심으로 총 58개의 건물에 이뤄졌다. 이중 AXA IM이 33개 자산을 4억2000만유로(한화 약 5627억원)에 인수한 것으로 알려졌다. 해당 자산들은 일본에서 가장 인구 밀도가 높은 지역에서도 교통 요지에 있어 접근성이 좋고, 현대식 주거용 건물이어서 수요가 늘고 있다. 특히 일부 자산은 일본 정책투자은행(DBJ)에서 환경 성능과 지속 가능성 측면을 고려한 ‘그린 빌딩(Green Building)’ 인증을 받기도 했다.

행정공제회는 일본 멀티패밀리 투자에서 높은 차익을 거둔 뒤 같은 종류의 2호 펀드에 재투자를 결정했다. 앞서 1호와 마찬가지로 1000억원을 투자하기로 했다. 글로벌 유수 연기금 등 기관투자가들이 참여한 2호 펀드 규모는 총 4600억원이다. 행정공제회 대체투자 자산 규모는 지난 2021년 말 기준 13조8206억원(72.78%)으로 매년 증가하는 추세다.

업계에서도 행정공제회가 일본 내 투자 기회를 잘 활용했다고 평가했다. IB업계 관계자는 “해당 지역에 있는 건물들이 주로 준공된 지 얼마 안 돼 신규 자산이 많다”며 “공실률이 5%일 정도로 경쟁력이 있고, 고품질의 임대 자산에 대한 수요가 늘고 있어 매력적인 투자처로 평가받는다”고 말했다.

다른 금융투자업계 관계자는 “일본 물류센터, 오피스는 임대료를 올릴 수 없어서 추후 매각(엑시트)할 때 손실이 나는 경우가 많다”며 “반면 멀티 패밀리는 임대료를 올릴 수 있다는 장점이 있다”고 설명했다.

이어 그는 “우리나라는 미국, 유럽 등 해외 GP(펀드를 운용하는 팀)의 역량을 활용해서 일본에 투자할 기회가 사실상 적었고, 주로 프로젝트 단위로 투자했었다”며 “반면 행정공제회는 일본 부동산에 투자할 기회를 주도적으로 만들어서 펀드 규모를 늘리고 엑시트하는 성과를 냈다”고 덧붙였다.