[이데일리 박종오 정다슬 기자] 상가 임대기간 5년을 보장하는 법 개정안이 국회를 통과했다. 임대기간 보장을 비롯해 건물 공사 사전고지 등 기존에 지적된 문제점들이 개선안에 포함됐지만 제도의 빈틈이 여전해 실효성이 떨어질 것이란 지적도 나온다.
2일 정치권에 따르면 국회는 이날 본회의를 열고 상가건물임대차보호법 개정안을 최종 통과시켰다. 이번 개정안은 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 올 하반기부터 본격 시행될 예정이다.
◇5년간 계약갱신 가능·재건축 퇴거도 방지
개정안의 핵심은 임대차계약을 맺는 모든 상가 임차인에게 5년간 계약갱신요구권을 주는 것이다. 이 권한을 가진 세입자가 계약 만료를 한 달 이상 앞두고 갱신을 요구하면 건물주는 이를 수용해야 한다. 개정안 시행일부터 새 임대차계약을 맺거나 기존 계약을 갱신하면 임대기간 5년을 보장받게 된다.
개정안은 임대인이 임대차계약을 맺을 때 철거, 재건축 등 건물의 노후·훼손을 보강하기 위한 향후 공사일정을 임차인에게 반드시 사전에 알리도록 했다. 계약기간이 끝나기도 전에 건물 재건축 등을 이유로 세입자를 내모는 관행을 개선하겠다는 취지다.
이밖에 내년부터 상가 임대보증금의 월세 전환율 상한을 현행 연 15%와 한국은행 기준금리의 배수 중 낮은 것으로 제한하고, 건물이 경매에 넘어갔을 때 소액임차인에게 지원되는 우선변제금을 건물값의 50%까지 우선 배당토록 하는 방안 등이 시행될 예정이다.
이번 개정안은 기존 보호규정이 현실성이 떨어진다는 지적에 따른 조치다. 현재 임대기간 5년을 보장받는 건 상가 보증금과 월세를 합한 환산보증금(보증금+월세×100)이 기준 이하인 일부 영세 상인 뿐이다. 지역별로 서울 3억원, 수도권 과밀억제권역은 2억5000만원 이하여야 한다.
실제로 상가정보업체 에프알 인베스트먼트가 조사한 결과, 서울시내 주요상권에서 법의 보호를 받는 점포는 10곳 중 3곳 미만에 불과했다. 지난 5월 가수 리쌍 건물을 둘러싼 갈등으로 여론의 주목을 받으며 법안 통과에 탄력이 붙었다.
◇제도 빈틈 많아 실효성은 ‘글쎄’
개정안이 시행되면 당장 임대료가 비싼 주요상권 상인들이 혜택을 누릴 전망이다. 안민석 에프알 인베스트먼트 연구원은 “보증금 기준이 폐지되면 신촌, 종로, 강남 등 임대료가 애초부터 비쌌던 지역은 물론 최근 상권 성장으로 임대료가 폭등한 이태원과 삼청동, 신사동 등도 수혜를 보게 될 것”이라고 말했다.
반면 실효성이 기대에 미치지 못할 수 있다는 주장도 제기됐다. 특히 환산보증금 기준을 초과하는 임차인은 계약갱신권만 갖게 됐을 뿐 여전히 법적 보호망 밖에 있어 임대료 인상이나 건물주 손바뀜 등에는 적절히 대응할 수 없어서다.
관련법상 환산보증금 이하 세입자는 보호대상으로 분류돼 임대료 상승폭이 9%로 제한된다. 하지만 환산보증금 이상인 세입자의 임대료 상승폭은 제한이 없어 건물주가 임대료를 대폭 올려도 속수무책인 경우가 많다.
김남주 법무법인 도담 변호사는 “환산보증금 기준을 초과한 세입자는 대항력도 없기 때문에 건물주가 바뀌면 기존 권리를 보장받을 수 없다”라며 “일부 진전이 있긴 했지만 개정법이 상가 세입자 보호라는 진짜 목적으로 달성하려면 추가적인 제도보완이 필요하다”고 말했다.
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