[28th SRE][Worst]대신F&I, ‘나인원 한남’ 불확실성 장기화

[이데일리 이명철 기자] ‘나인원 한남’ 사업의 불확실성은 언제쯤 사라질까. 대신에프앤아이(이하 대신F&I) 신용등급에 대한 크레딧 시장 참여자들의 의구심이 이어지고 있다. 임대분양 계약이 순조롭게 진행됐지만 분양 전환이 이뤄지는 5년 후까지 주력사업의 수익성과 재무안정성이 저하될 것이 라는 우려가 제기되고 있다.

대신F&I는 28회 SRE 워스트레이팅 평가에서 29표(16.2%)로 아주캐피탈, 현대위아와 함께 공동 4위에 올랐다. 순위 자체는 1위를 차지했던 지난회보다 21표나 적게 받아 3계단 내려왔 다. 하지만 27회 조사 이후 신용등급이 ‘A+’에서 ‘A’로 한 계단 하향 조정됐음을 감안하면 여전히 신용도에 대한 우려는 가시지 않았다고 볼 수 있다. 이 기업을 뽑은 29명 중 대다수인 25명(86.2%)이 현재 신용등급을 낮춰야 한다고 응답했다. 한 SRE 자문위원은 “임대 분양이 잘됐고 등급도 한단계 내려가 개발 사업 리스크는 일부 해소됐지만 시장의 관심이 여전히 높았다”고 분석했다.

회사는 100% 자회사인 디에스한남을 통해 총 사업비 1조4000억원 규모의 나인원 한남 사업을 진행 중이다. 이 사업은 고분양가 논란 끝에 결국 지난 6월 임대분양 방식으로 변경했다. 7월 청약을 마치고 초기 계약률이 90%를 웃돌면서 사업 지연에 대한 우려는 상당 부분 완화됐다. 유동성 측면에서도 11월 브릿지론 만기 시점에 맞춰 7500억원 가량의 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달할 계획인데 분양 리스크가 줄어든 점을 감안하면 큰 어려움이 없을 것으로 예측된다. 1조3000억원 규모의 임대 보증금 유입으로 추가 재무부담이 발생할 가능성도 낮아졌다.

그럼에도 신용도 우려가 지속 제기되는 이유는 나인원 한남 사업의 불확실성이 장기화했기 때문이라는 지적이다. 이미 개발사업을 추진하면서 회사의 재무 안정성은 하향 추세다. 2015년 433.5%였던 부채비율(연결기준)은 올해 6월말 497.7%까지 상승했다. 별도기준 자기자본에서 디에스한남 익 스포저가 차지하는 비중은 41.4%(약 1900억원)에 달한다. 1년 이내 만기도래 차입금 비중이 90%가 넘어 자금구조 단기화도 부담이다.

당초 주택 준공 후 분양이 이뤄지는 내년말께 개발이익이 확정될 예정이었지만 이제는 분양전환 시기인 2024년을 기다려야 하는 상황이다. 2013년 분양 전환한 인근 고급주택 한남 더 힐의 지난해 기준 분양 전환률이 53% 정도로 더디다는 점을 감안할 때 분양 전환 이후에도 재무부담은 상당기간 지속될 전망이다.

주력사업인 부실채권(NPL) 투자는 상위권 영업 지위를 바탕으로 안정적 수익을 올리고 있다. 투자자산이 주로 1금융권 담보채권과 회생채권으로 구성됐으며 투자회수율도 양호한 편이다. 하지만 하나에프앤아이 등 신규 투자자들의 가세로 입찰 경쟁이 심화되고 금리 인상에 따른 조달비용 상승 가능성을 감안 하면 수익성 저하 압력이 높아졌다. 특히 개발사업 추진에 따 른 판매관리비와 이자비용은 수익성에 부정적 요인이다. 수익성 지표인 총자산순이익률(ROA)은 2014년 3.1%에서 올해 상반기 1.9%까지 낮아졌다. 신평사들은 대신F&I의 향후 신용도 모니터링 요인으로 본PF 조달 구조와 리파이낸싱 과정 등 개발사업의 진행 경과 등을 꼽고 있다.