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특히 집값 상승은 ‘공급 부족’과 전세의 매매 수요 전환이라는 우리나라만의 특수 요인으로 오른 영향이 크다는 분석이다. 2017년 문재인 정부 출범 이후 수요 억제 정책만 펴다가 최근에야 시간이 오래 걸리는 공급 정책으로 선회한 것이 공급 부족을 악화시키는 요인이 될 수 있어 주목된다.
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11일 한국은행이 발표한 3월 통화신용정책보고서의 ‘자산가격 상승 배경 및 평가’에 따르면 작년 3분기 우리나라 주택 가격은 전년 4분기보다 9.3% 가까이 상승했다. 반면 미국(6.0%), 프랑스(3.8%), 영국(3.0%), 독일(5.4%) 등은 3~6% 상승해 우리나라보다 상승률이 낮았다. 2018년 4분기(2.2%), 2019년 4분기(0.9%)엔 미국(5.8%, 5.4%), 프랑스(3.2%, 3.9%), 독일(6.1%, 6.4%), 캐나다(2.8%, 1.4%) 등 주요국보다 상승률이 낮았으나 코로나19가 극심했던 작년 3분기에는 비교적 큰 폭의 상승률을 보인 것이다.
코로나19로 풀린 돈이 주택 시장으로 이동한 영향일까. 한은은 이러한 주요국 공통 요인보다는 우리나라 내부의 특수한 환경이 집값 상승의 원인이라고 지목했다. 한은이 주요국 주택 가격 및 주가 변화율을 글로벌 공통 요인과 국별 요인으로 분해한 결과 주가의 경우 72%가 글로벌 공통 요인에 의해 올랐으나 집값 상승의 71%는 우리나라 특수 요인에 의한 것으로 분석됐다. 다만 주가는 작년 한 해를 비교한 것이고 주택 가격은 2006년 1분기부터 2020년 2분기의 변화를 비교한 것이라 차이가 있다.
한은은 “최근 주택가격 상승에는 공급 부족에 대한 우려, 전세 가격 상승 등의 요인이 작용한다”며 “수도권 중심으로 준공 후 미분양이 감소하는 등 신규 주택에 대한 수요가 견조한 가운데 신규 아파트 공급 축소, 주택 가격 추가 상승 기대에 따른 매물 감소 등으로 향후 공급 부족에 대한 우려가 커지고 있다”고 밝혔다. 전국 아파트 입주물량은 2018년 46만1000호, 2019년 41만6000호, 2020년 35만7000호로 계속해서 감소하는 추세다. 올해 역시 28만1000호로 감소할 것으로 예측되고 있다.
최근 전세 가격 상승이 수도권 중저가 주택을 중심으로 전세 수요를 일부 매매 수요로 전환하는 요인으로 작용하고 있다. 작년 11월 이후 수도권 중저가 주택의 매매 가격 상승폭이 고가주택에 비해 커졌다.
코로나, 中企·소상공인엔 직격탄인데 일부 상장주식엔 수혜
주식 가격 역시 우리나라가 작년(3월말 대비 12월말 상승률) 63.8% 올라 미국(39.6%), 독일(38.1%), 영국(13.9%), 일본(45.1%), 대만(51.8%) 등 주요국의 상승률을 모두 뛰어넘었다. 한은은 “코로나19 수혜 업종의 실적 개선 기대와 상장기업에 미친 코로나 충격 영향이 상대적으로 크지 않았던 점이 원인”이라고 분석했다. 비대면 수요 확대, 코로나19 진단 검사 및 백신 개발 기대에 전기전자, 화학, 의약품 등은 코로나19 수혜 업종으로 실적 개선 기대가 컸다. 이런 이유로 전기전자 업종은 작년말 주가가 3월말 대비 80%, 화학은 100%로 코스피 지수 상승률을 뛰어넘었다.
한은은 “코로나19 확산 충격이 주식시장에 상장된 소수 기업보다 음식, 숙박, 문화예술 등 소상공인과 중소기업 등 비상장기업에 크게 집중됐다”며 “대기업은 작년 3분기 이후 매출이 증가세로 전환된 반면 중소기업은 감소세를 지속했다”고 말했다. 통계청에 따른 제조업종 중 대기업 생산지수는 작년 3분기과 4분기 전년동기보다 각각 2.3%, 1.7% 오른 반면 중소기업은 2.6%, 3.2% 감소해 1년 내내 감소세를 보였다.
한은은 “경제 위기 이후 경기회복 국면에서의 자산 가격 상승은 자연스러운 현상이나 이번 코로나19 확산 이후 국내 자산 가격 상승세는 빠르다”고 말했다. 이어 “주택 가격 상승은 민간 부채 증가와 밀접하게 연계돼 있어 향후 금융시스템과 거시경제에 대한 리스크 요인으로 작용할 가능성이 있어 유의해야 한다”고 강조했다.
글로벌 요인이 큰 주가 상승에 대해서도 우려했다. 한은은 “주가 상승을 통한 금융여건 개선은 실물경제 회복에 기여하는 측면이 있으나 코로나19 재확산으로 경기 불확실성이 여전히 높은 상황에서 자산가격 상승세가 지속될 경우 자산 불평등 및 금융불균형이 심화될 가능성이 있다”고 밝혔다.
