리츠업계 "임대료에 물가인상분 반영…이자비용 줄어들 것"

[이데일리 김보겸 기자] 금리 인상으로 인해 배당 매력이 떨어진 리츠업계가 투자 심리 회복에 나섰다. 13일 한국리츠협회 주관으로 열린 ‘상장리츠 투자간담회 IR’에 참석한 5개 상장리츠사는 리츠별 경영 상황을 밝혔다. 소비자물가지수(CPI) 인상률을 반영해 임대료를 올리고 있는 데다 금리가 정점을 찍고 내려올 것이란 기대에 이자비용도 줄어들 것이란 전망이다.

정병윤 한국리츠협회장이 13일 서울 공군호텔에서 열린 ‘상장리츠 투자간담회’에서 인사말을 하고 있다.(사진=한국리츠협회)

발표에 나선 김동준 NH농협리츠운용 본부장은 “NH올원리츠가 편입한 에이원타워 광주역의 경우 작년 12월 기준 CPI 인상률을 반영해 임대료 인상률 5.7%를 찍었다”며 “이는 과거 평균 2.5~3% 내외 인상보다는 다소 높은 수준”이라고 설명했다.

이어 “NH올원리츠의 장부가는 6628억원으로 공정가치 8413억원 대비 다소 낮은 상황”이라며 “자산가격은 상승했지만 주가가 부진해 괴리가 있다”며 안정적 운용을 통해 주가를 띄워 시장에서 재평가받도록 노력하겠다고 강조했다.

롯데리츠는 보유하고 있는 자산 가치가 계속 상승하고 있다고 강조했다. 윤영주 롯데에이엠씨 리츠사업부문장 상무는 “백화점과 프리미엄 아울렛, 마트 등 주요 자산이 서울과 수도권 및 지방광역시 우수한 입지에 위치해 가치가 계속 상승하고 있다”며 “기업공개(IPO) 및 유상증자로 편입한 자산 가치는 평균 21% 올랐다”고 했다.

포트폴리오가 롯데그룹 자산 위주로 구성돼 있다는 지적에는 “현재는 리테일 자산 위주로 포트폴리오를 구성하고 있지만, 리테일 외의 섹터 및 외부 물건 등 다양한 가능성을 열어두고 있다”고 답했다.

이동진 ESR켄달스퀘어리츠운용 본부장은 전날 매각 공시를 낸 이천 로지스틱 파크(LP) 1에 대해 설명했다. 그는 “평당 460만원인 660억원에 매입해 평당 560만원인 810억에 매각해 150억원의 매각차익이 발생했다”며 “단순 총액 기준으로는 30%, 투자한 자본 대비 1.5배 리턴을 보였다”고 했다.

내부수익률(IRR) 기준으로도 우수한 수익률을 냈다고도 강조했다. 이 본부장은 “해외 부동산 투자전문 사모펀드가 통상 15% IRR을 낸다는 것을 고려하면 리츠에서 자산을 매입했다가 매각하면서 IRR을 19% 달성한 건 웬만한 투자전문 사모펀드보다 높은 성적”이라고 평가했다.

간담회에 참석한 김형진 삼성SRA자산운용 팀장은 “지난해 레고랜드발 사태 때 선순위대출을 일으키고 자산을 매입했다”며 “이자비용이 5%대에서 현재 4%대 중반으로 내려왔다. 내년 리파이낸싱 때 큰 어려움은 없을 것”이라고 내다봤다.

문성제 제이알투자운용 이사는 “리츠가 고점 대비 30% 이상 가격이 깎여 나가는 힘든 시기를 보낸 것이 사실”이라면서도 “다만 작년 말 이후 정책효과가 나타나면서 크레딧이 안정되는가 하면 크레딧 위기가 시스템 리스크로 전이될 쇼크는 아니라는 공감대가 형성되고 있다”고 했다.

제이알투자운용의 기초자산이 있는 벨기에와 미국 건물의 현지 선순위 담보대출은 모두 고정금리이며 단기간 내 차환 리스크가 없다고도 강조했다.

부동산 직접투자가 아닌 부동산 임대수익을 배당받는 리츠에 투자해야 할 이유에 대해선 실물 부동산과 달리 상장리츠는 빠른 현금화가 가능하다는 점, 국토교통부와 한국거래소 등 복수의 기관이 인허가에 참여하는 만큼 우량한 자산이라는 점 등이 꼽혔다.