모집공고에 숨어있다‥3기신도시 사전청약의 비밀

사진=연합뉴스 제공

[이데일리 장순원 기자] 3기 신도시 사전청약 절차가 16일 입주자모집공고를 시작으로 본격화했다. 1차 사전청약에서는 3기 신도시인 인천 계양(1050가구)을 비롯해 위례신도시(418가구), 성남 복정1(1026가구), 의왕 청계2(304가구), 남양주 진접2(1535가구)에서 총 4333가구가 공급될 예정이다.

전체 공공분양 물량 중 15%가 일반공급으로 배정되며, 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특별공급으로 공급된다.

◇수도권 거주하면 사전청약 신청

모집 공고문을 살펴보면 이번 사전청약은 분양모집 공고일 기준으로 수도권 거주자만 신청할 수 있다. 공고일 현재 수도권에 살고 있다면 꼭 아파트가 들어서는 해당 지역(시·군·구)에 살지 않아도 사전 청약을 넣을 수 있다. 하지만, 해당 지역에 살면 당첨 확률은 확 올라간다. 대부분의 3기 신도시가 포함된 경기도는 해당 시·군 거주자에게 30%를 우선 공급(지역 우선공급·당해)하기 때문이다. 특히 66만㎡ 미만 중소 택지는 해당 시·군 거주자에게 100% 우선 공급된다. 성남 복정 등이 대표적인 지역이다. 이 밖에 전체 물량의 20%는 경기도민에게 당첨 기회를 준다.

이런 지역 우선공급물량을 배정받으려면 해당 지역 거주기간을 채워야 한다. 성남 복정, 위례, 의왕 청계는 2년, 남양주 진접은 1년의 거주기간이 조건으로 붙는다. 현재 거주기간이 부족해도 사전 청약은 할 수 있다. 지역 우선으로 사전청약 당첨됐다면 본 청약 모집 공고일까지 해당 거주기간을 맞춰야 한다. 만약 이를 어기면 사전청약 당첨자 선정이 취소된다. 사전청약 당첨일로부터 1년 동안 다른 주택의 사전청약을 할 수 없는 불이익도 받는다.

◇당해가 절대 유리‥의무거주 못 채우면 부적격

남양주 진접의 경우 당해 자격이 거주 1년이고 본청약 시기는 2023년 12월쯤이다. 공고 며칠 전 이사를 왔더라도 기간을 충족할 수 있다는 얘기다. 반면 2년을 거주해야 당해 자격을 얻는 성남 복정의 경우 본청약이 내년 10월이다. 역산하면 2020년 10월 이전부터 거주해야 우선권을 얻을 수 있다는 뜻이다. 가령 작년 1월 지역 우선물량을 노리고 이사를 왔다가 사전 당첨됐는데 본청약 때 거주기간이 1년 10개월이라면 부적격 판정을 받고 사전 당첨이 취소될 수 있다는 뜻이다.

출처:LH

물론 본청약 일정이 늦춰질 수도 있다. 실제 올해 초 LH 투기 사태가 터진 뒤 3기 신도시 예정지의 토지주와 원주민들의 반발이 거세지며 토지보상 절차가 지연되고 있다. 일부 지역에서는 감정평가를 두고 LH와 주민이 대립하는 분위기도 감지된다.

◇예상치 못한 복병…남양주 진접은 문화재조사 면적이 87%

전혀 예상하지 못한 복병이 튀어나올 수도 있다. 남양주 진접2지구의 경우 문화재조사 대상면적이 전체면적의 약 87%나 된다. 문화재조사를 진행하다 유구 발견 등 예기치 못한 사유가 발생하면 경우 예정된 공사일정 및 입주시기 등이 지연될 수 있다. 실제 진접2지구 B1블록은 현재 문화재 유구가 발견돼 발굴조사로 전환될 가능성이 크다. 과거 하남시 감일지구에서 ‘백제 한성기 시대’ 것으로 추정되는 석실묘 30여기가 무더기로 발굴되며 일정에 차질을 빚기도 했다.

또 주변 시세의 60~80%의 가격으로 분양하다 보니 전매제한, 재당첨 제한, 거주의무 등 다양한 제약이 따라붙는다. 성남 복정 같은 투기과열지구에서는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우 8년 전매제한, 3년 거주의무 80% 미만이면 10년 전매제한과 5년의 거주의무가 부과된다.

인천 계양이나 남양주 진접 같은 지역은 분양가가 시세의 80% 미만이면 전매제한 8년, 거주의무 5년의 조건이 있다.

사전청약에 당첨된 뒤 이를 포기하더라도 본청약 전이라면 다른 주택을 청약하거나 구매하는 데 불이익은 없다. 다만, 3기 신도시 사전청약은 1년간 제한된다.