좋은 건물을 찾는 시대는 끝났다[0과 1로 보는 부동산세상]

[이호준 알스퀘어 투자자문본부장] 상업용 부동산 시장에는 통용돼온 공식이 있었다. 좋은 입지에 우량 임차인을 확보한 건물이면 누구나 원하는 자산이고, 투자자문의 역할은 그런 자산을 적합한 투자자에게 연결하는 데 있다는 것이었다. 시장이 상승 국면일 때는 그것으로 충분했다.

지금은 다르다. 금리 환경의 변화와 자산가격 조정, 기업들의 오피스 전략 변화가 동시에 진행되면서 투자자가 던지는 질문 자체가 바뀌었다. 시장은 “좋은 건물인가?”를 묻지 않는다. 대신 “이 자산으로 어떤 전략을 실행할 수 있는가?”를 확인한다.

상업용 부동산 시장의 경쟁력도 건물 자체에서 나오지 않게 됐다. 자산을 어떻게 해석하고, 미래 가치를 어떻게 설계하느냐가 경쟁력을 가르고 있다.

(사진=챗GPT로 생성)

최근 수행한 여러 투자자문 현장은 이러한 변화를 분명하게 보여준다. 우량 임차인을 확보한 프라임 오피스는 여전히 기관투자자의 관심을 받는다. 안정적인 현금흐름이라는 본연의 경쟁력 때문이다.

반면 다른 자산은 전혀 다른 논리로 평가받는다. 연말 명도가 예정된 건물은 사옥 이전을 준비하는 실수요 기업에 더 높은 가치를 지닌다. 일부 도심 오피스는 증축이나 리모델링을 통한 밸류애드(Value-add)가 투자의 핵심 포인트가 되고, 관광 수요가 풍부한 지역에서는 호텔 전환 가능성이 투자 논리의 중심에 서기도 한다.

실제로 서울 도심과 강남권의 여러 오피스 자산에 대한 자문에서도 투자자들의 시각은 저마다 달랐다. 어떤 투자자는 안정적인 임대수익을 가장 높이 평가했고, 어떤 투자자는 증축 가능성과 개발 잠재력을 먼저 살폈다. 또 다른 투자자는 호텔이나 복합시설로의 용도 전환 가능성을 중심으로 사업성을 분석했다. 같은 자산을 두고도 투자 전략은 하나가 아니었다. 하나의 자산에서 복수의 시나리오를 설계해내는 능력, 이것이 지금 투자자문의 핵심 경쟁력이다.

이러한 변화는 투자자문의 역할을 근본에서부터 바꾸고 있다. 과거의 투자자문이 거래를 성사시키는 데 목표를 뒀다면 이제는 자산의 잠재적 가치를 발굴하고 이를 실행 가능한 투자전략으로 설계하는 일이 본연의 역할이 됐다. 매도자에게는 자산이 가진 잠재력을 가장 높은 가치로 시장에 제시해야 하고 매수자에게는 현재의 수익률뿐 아니라 앞으로 가치 상승 가능성과 리스크를 함께 짚어줘야 한다. 투자자문은 이제 거래를 연결하는 서비스가 아니라 투자 의사결정을 지원하는 전략 산업으로 진화하고 있다.

이 진화의 중심에는 데이터가 있다. 실거래 가격, 임대료 변화, 공실률, 임차인 이동, 산업별 입지 변화, 개발 계획 등은 더는 참고자료가 아니라 투자 판단의 기본 전제가 됐다. 자산의 잠재적 가치를 발굴하고 전략을 설계하려면 그 근거가 될 데이터의 축적과 해석이 선행돼야 한다. 다만 데이터를 많이 보유하는 것만으로는 충분하지 않다. 숫자는 현상을 보여줄 뿐 그 이유까지 설명하지는 않기 때문이다.

예를 들어 공실이 늘어난 오피스라고 해서 모두 경쟁력이 떨어진 자산은 아니다. 기업 이전에 따른 일시적 공실인지, 시장 구조 변화에 따른 것인지, 리모델링 이후 새로운 임차 수요를 흡수할 수 있는 자산인지를 구분해야 한다.

반대로 공실이 거의 없는 자산이라도 그 경쟁력을 장기적으로 유지할 수 있는지는 또 다른 문제다. 데이터는 현장 경험과 시장에 대한 이해가 더해질 때 비로소 전략의 언어로 전환된다. 데이터의 역할이 커질수록, 그것을 해석하고 전략으로 연결하는 투자자문의 역량 또한 함께 커져야 하는 이유다.

상업용 부동산 시장의 양극화는 앞으로 더 뚜렷해질 가능성이 크다. 우량 자산에는 자금이 계속 몰리고, 그렇지 않은 자산은 새로운 가치를 만들어내지 못하면 시장의 선택을 받기 어려워진다. 동시에 밸류애드 전략과 용도 전환, 운영 효율화 등 자산의 가능성을 새롭게 설계하는 역량은 그 어느 때보다 중요해질 것이다.

투자자문은 이제 새로운 기준을 요구받는다. 건물을 사고파는 일을 잘하는 전문가를 넘어 데이터를 근거로 자산의 현재를 정확히 진단하고 미래를 설계하며 가장 현실적인 투자전략을 제시하는 파트너가 돼야 한다.

상업용 부동산의 본질은 공간이다. 그러나 공간의 가치는 콘크리트에서 만들어지지 않는다. 어떤 기업이 들어오고, 어떤 기능을 담고, 어떤 전략을 입히느냐에 따라 같은 건물도 전혀 다른 자산이 된다.

좋은 건물을 찾는 시대는 끝났다. 이제 시장은 좋은 전략을 가진 자산을 선택한다. 그리고 투자자문의 경쟁력 역시 거래를 얼마나 많이 성사시켰는지가 아니라 하나의 자산에서 얼마나 다양한 미래를 설계할 수 있는지로 평가받게 될 것이다.

이호준 알스퀘어 투자자문본부장. (사진=알스퀘어)