"금리 하락 크지 않아…올해 상업용부동산, 거래규모 회복 더디다"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 오피스를 비롯한 상업용부동산 시장의 거래 규모 회복이 더딜 것이라는 전망이 나왔다. 오는 9월 미국 기준금리 인하가 예상되고 있지만 연중 금리 인하폭이 크지 않을 것으로 보여 투자심리를 회복시키는 데 역부족이어서다.

오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등 4대 상업용부동산 섹터가 전반적으로 거래량이 지난해 수준에 그치거나 감소할 것으로 예상된다.

◇ 오피스, 작년 수준 거래규모 예상…‘역 레버리지’ 지속

2일 상업용부동산 서비스회사 젠스타메이트가 발간한 ‘상업용부동산 시장 동향 및 전망’ 보고서에 따르면 올해 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등 4대 상업용부동산 섹터의 총 거래규모는 약 16조원으로 지난해(16조1000억원)와 비슷할 것으로 전망된다.

상업용부동산 전체 거래규모 추이 (자료=젠스타메이트)

기관의 투자심리가 전반적으로 위축된 만큼 부실자산이 해결되고 금리가 본격적으로 내려갈 내년이 되기 전까지 상업용부동산 시장의 거래규모 회복이 크지 않을 것으로 보여서다.

우선 오피스는 투자심리 회복이 저조해서 올해 거래규모가 지난해 수준일 것으로 예상된다. 서울·분당 오피스 거래규모는 지난 2021년 15조원으로 역대 최대치를 기록한 후 금리 상승 영향으로 매년 감소 중이다. 2022년에는 13조원, 작년에는 8조5000억원으로 줄어들었다.

올해 상반기 거래규모는 3조8000억원으로 전년 동기(4조1000억원) 대비 약 7% 감소했다. 고금리, 금융 및 투자 경색 등으로 투자규모가 축소된 영향이다.

이처럼 오피스 거래가 줄어든 이유는 캡레이트(자본환원율)가 대출금리보다 낮은 ‘역 레버리지’ 상태가 2022년부터 지속되고 있어서다.

‘캡레이트’는 부동산 투자로 얻는 순수익이 부동산가격 대비 몇 퍼센트인지 나타내는 수치다. 자산의 연간 순영업이익(NOI)을 매입금액으로 나눠서 계산한다.

오피스시장 캡레이트, 대출금리, 스프레드 추이 (자료=젠스타메이트)

서울 3대 오피스 권역 캡레이트는 올해 상반기 들어 4.2%로 집계됐다. 지난 2022년 3분기 역사상 최저인 3.1%로 떨어진 후 계속 올랐다. 캡레이트가 상승했다는 것은 통상 자산가격이 하락했음을 의미한다.

하지만 서울 3대 오피스 권역 캡레이트는 담보대출 금리에 여전히 못 미친다. 프라임오피스 선순위 담보대출 금리는 보험회사 고정금리 선순위 담보대출 기준으로 현재 5% 내외다. 이는 지난 2020년 2.4%에서 2배 이상으로 오른 수치다.

이처럼 대출금리가 캡레이트보다 높으면 저금리로 대출을 조달해서 수익률 상승 효과(지렛대 효과)를 누리는 것이 불가능해진다. 기관들 입장에서는 오피스에 투자할 유인이 없어지는 셈이다.

◇ 물류센터, 작년보다 거래 축소…리테일 ‘거래절벽 예상’

물류센터는 신축 물량 감소와 공실 우려로 기존 자산 매매가 부진한 상태다. 이에 따라 올해는 지난해보다 거래 규모가 감소할 것으로 전망된다.

올해 상반기 전국 물류센터 거래규모(2조4000억원)는 신축 물류센터의 선매매 계약 이행 물량이 다소 감소해서 전년 동기(3조8000억원) 대비 약 37% 축소됐다.

전국 물류센터 거래규모 추이 (자료=젠스타메이트)

선매입 계약은 물류센터 거래규모의 상당 부분을 차지한다. 그러나 선매입 계약의 준공 후 소유권 이전물량이 올해 상반기 기준 1조3000억원에 그쳤다. 작년 한 해 거래량인 4조1000억원과 단순 비교하면 반기 물량이 크게 떨어진 것.

올해 상반기 기존 물류센터 거래규모(1조1000억원)는 전년 동기 수준(작년 한 해 2조원)을 유지했다. 반면 올해 들어 이전에 없던 형태의 거래가 있었다. 경공매를 통한 소유권 이전이 3167억원(6건), 공사비 대납 형태의 시공사 인수건이 3654억원(4건) 발생했다.

올해 리테일(백화점, 쇼핑몰 등 대형 판매점) 자산은 거래가 거의 없을 것으로 전망된다. 용도변경 목적 거래가 소진되고, 본래 용도로 활용하기 위한 거래는 업황 부진으로 많지 않아서다.

코로나19 이후 리테일 업황 부진으로 백화점, 쇼핑몰, 아울렛은 거래가 부진했으나 대형마트는 오피스텔 등 다른 용도로 재건축할 목적의 거래가 2022년까지 크게 늘어났다. 그러나 이후 용도변경 가능한 대형마트 거래가 소진되면서 리테일 전체 거래규모가 크게 축소됐다.

전국 리테일(대형 판매점) 거래규모 추이 (자료=젠스타메이트)

전국 리테일 거래규모는 2021년 6조1000억원에서 2022년 4조2000억원, 작년 1조1000억원으로 감소했다. 올해 상반기 리테일 자산 거래규모는 400억원(1건)에 그쳤다.

향후에도 용도변경 가능한 리테일 물건이 없는데다, 오프라인 리테일 업황이 부진해 코로나19 이전 거래규모로 개선되는 데 시간이 걸릴 것으로 보인다.

서울 호텔도 용도변경 목적 거래가 소진됐다. 특히 대형 호텔 거래가 부진해서 작년 거래규모가 4000억원으로 크게 위축됐다. 2022년 거래규모인 2조4000억원과 비교하면 6분의 1 토막이다.

다만 올해에는 5성급 호텔인 남산 ‘그랜드하얏트 서울’ 거래가 완료돼서 상반기 거래규모가 1조1000억원으로 집계됐다. 올해 하반기 중에는 다른 5성급 호텔인 ‘콘래드 서울’이 거래될 예정이다.