세제 다음은 금융…비거주 1주택 전세대출 어디까지 막나

[이데일리 최정훈 기자] 정부가 세제개편을 통해 비거주 1주택자의 세 부담을 높인 데 이어 금융규제 강화도 예고하면서 전세대출을 어디까지 제한할지 관심이 쏠린다. 신규 대출뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장까지 제한하는 방안이 검토되는 가운데 직장 이전이나 자녀 교육, 질병 치료 등으로 자기 집에 살지 못하는 실수요자를 어떻게 가려낼지가 핵심 쟁점이다.

사진=연합뉴스

5일 금융권에 따르면 금융위원회는 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 제한하는 방안을 부동산 대출 보완대책에 포함해 검토하고 있다. 실무 검토와 대통령실 보고는 상당 부분 이뤄졌지만 실수요자 예외 범위와 규제 수위에 대한 최종 결정이 늦어지면서 발표 일정은 확정되지 않았다.

현재로서는 비거주 1주택자의 신규 전세대출 보증을 제한하거나 보증 한도를 축소하는 방안이 우선 거론된다. 기존 대출도 만기가 돌아왔을 때 보증 연장이나 대환을 제한하는 방안이 검토 대상이다. 전국의 모든 1주택자에게 일률적으로 적용하기보다 수도권·규제지역 아파트 보유자를 중심으로 규제하는 방안에 무게가 실린다.

현행 제도상 1주택자는 공적보증을 통해 수도권에서 최대 2억원의 전세대출을 받을 수 있다. 금융당국은 자기 집을 임대한 뒤 다른 지역에서 전세대출을 이용하는 구조가 주택 보유 비용을 낮추고 투자 목적의 주택 매입을 뒷받침할 수 있다고 보고 있다.

전세대출 잔액은 감소세지만 여전히 120조원을 웃돈다. 5대 시중은행의 전세자금대출 잔액은 지난해 7월 123조 3554억원에서 올해 3월 122조 2046억원, 지난달 말 120조 5690억원으로 줄었다. 1년 동안 2조 7864억원(2.3%) 감소한 규모다. 다만 해당 통계에는 무주택자 대출도 포함돼 있어 비거주 1주택자의 대출 규모를 직접 보여주지는 않는다.

정부는 지난 3일 세제개편안을 통해 거주용과 비거주용 1주택자의 세 부담을 차등화했다. 종합부동산세 기본공제는 거주용 1주택의 경우 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 비거주용 1주택은 9억원으로 낮춘다. 양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 중심으로 혜택을 주는 ‘장기거주소득공제’로 개편한다.

금융에서도 같은 원칙이 적용되면 비거주 1주택자는 보유세 부담이 늘어나는 동시에 전세대출 이용도 어려워진다. 다만 모든 비거주 1주택자를 투자 수요로 보기 어렵다는 점이 정책 설계의 난제로 꼽힌다.

이재명 대통령도 지난달 부동산정책 국민 대토론회에서 유주택자 전세대출을 손볼 필요성을 강조하면서도 직장이나 자녀 교육 등으로 잠시 집을 비운 경우에는 실거주자와 동일하게 취급해야 한다는 입장을 밝혔다. ‘실거주’ 대신 주택의 보유 목적을 반영한 ‘거주용’이라는 표현도 제안했다.

금융당국은 직장 이전과 취학, 부모 봉양, 질병 치료 등을 규제 예외로 인정하는 방안을 살펴보고 있다. 본인이 아닌 배우자의 전근도 인정할지, 자녀 교육에 초·중학교 진학까지 포함할지, 부모와 합가하지 않고 인근에 거주하는 경우도 봉양으로 볼지 등이 쟁점이다.

현행 소득세법령에는 취학과 직장 변경·전근, 1년 이상의 질병 치료·요양, 학교폭력 피해에 따른 전학 등을 부득이한 비거주 사유로 인정하는 특례가 이미 있다. 다만 금융회사는 대출 실행과 연장 단계에서 자금 필요성을 심사해야 하는 만큼 세법보다 엄격한 기준을 적용할 가능성이 있다. 기존 주택의 임대보증금과 새 전셋집의 보증금, 실제 거주 여부도 함께 따질 수 있다.

금융권에서는 신규·기존 대출을 한꺼번에 막기보다 공적보증 한도와 보증비율을 단계적으로 낮춰 전세대출을 점진적으로 감축해야 한다는 의견이 나온다. 기존 대출의 만기 연장을 일률적으로 제한하면 차주가 단기간에 대출금을 갚거나 주거지를 옮겨야 할 수 있어서다.

은행권 관계자는 “신규 대출부터 단계적으로 적용하고 기존 차주에게는 충분한 경과기간을 주는 방식이 시장 충격을 줄일 수 있다”며 “은행마다 예외 여부를 다르게 판단하지 않도록 인정 사유와 증빙서류도 명확히 제시해야 한다”고 말했다.