정부가 부동산시장 급락을 막고 연착륙을 유도하기 위해 관련 규제를 적극적으로 완화한다. 가계부채 및 국민자산 대부분이 집중된 부동산시장이 급락하면 금융을 포함한 모든 경제 시스템이 망가질 수 있기 때문이다.
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21일 정부가 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에 따르면 내년 거시경제 안정관리를 위해 ‘부동산 시장 연착륙’을 목표로 설정하고 세부대책도 함께 내놨다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 제외하고 문재인 정부에서 만든 대부분 부동산 규제를 정상화하는 것이 골자다.
먼저 다주택자에 대한 징벌적 부동산 규제를 정상화한다. 다주택자 취득세 중과제도 완화를 위해 현행 3주택자(조정지역 2주택자) 취득세율을 8%에서 4%로 낮추고, 12%의 세율이 적용됐던 4주택(조정지역 3주택) 이상 법인에 대해서도 절반인 6%로 인하하는 방안을 추진한다.
또 내년 5월까지 한시 유예중인 양도세 중과배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장하고, 내년 7월 세제개편안을 발표할 때 근본적인 규제완화 방안을 마련한다는 계획이다. 다주택자 양도세 중과제도는 한때 폐지됐다가 문재인 정부가 되살렸다.
단기 양도세율도 2020년 이전 수준으로 되돌린다. 단기 양도세는 투기성격의 매매를 막기 위한 것으로, 분양권이나 주택·입주권을 2년 미만 보유 후 매매할 때 과세된다. 정부는 1년 미만 보유한 분양권에 대한 양도세율은 현행 70%에서 45%로 낮추고, 1년 이상은 폐지(현행 60%)한다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제도 해제, 주택담보인정비율(LTV) 상한도 30%로 적용한다.
정부는 과도한 실거주 및 전매제한 규제도 지역별 시장상황을 고려해 5년 이전 수준으로 되돌린다. 또 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화, 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용한다. 생활안전자금 목적 주담대 한도(현 2억원), 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억원) 등이 폐지된다.
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◇부동산PF 자금경색 방지책 마련…임대사업자 활성화 병행
정부는 위기감이 고조되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금경색을 막기 위한 대책도 함께 추진한다. 레고랜드발 부동산PF 중단사태 이후 급격히 관련 시장이 얼어붙으면서, 현재 자금 상황이 여의치 않은 지방 건설사의 도미노 파산 우려도 커지는 상황이기 때문이다.
정부는 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 확대(5조원) 및 미분양 PF 보증 신설(5조원)을 조기 시행하고 향후 수요에 따라 보증여력 추가 확정을 검토한다. 또 차환발행(이미 발행한 채권의 원금 상환을 위해 새 채권을 발행하는 것) 어려움이 지속되면, HUG와 한국주택금융공사(HF)가 함께 단기 PF ABCP(프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음)를 장기대출로 전환하는 사업자보증 제도를 신설할 계획이다.
문재인 정부에서 억눌렀던 부동산 임대사업자 역시 세제인센티브를 제공하는 등 적극 육성해 임대차 시장 안정을 도모한다. 85㎡(25평)이하의 소형아파트를 매입해 임대하는 사업자에게 최대 80~100% 취득세를 감면하고, 수도권 6억원 이하 주택 매입 임대사업자에 대한 세제 인센티브도 복원한다.
방기선 기재부 1차관은 임대사업자 정책과 관련 “다주택자를 건전한 민간 임대사업자로 전환시키고 투명한 절차와 낮은 임대료 수준을 유지할 수 있도록 제도를 전환하겠다는 취지”라고 설명했다.
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다만 정부는 DSR 규제는 계속 유지하겠다는 의사를 명확히 했다. 이세훈 금융위 사무처장은 “정부는 부동산시장 연착륙 목표도 있지만 지나치게 늘어난 가계부채 위험을 관리하는 목표도 있다”며 “DSR 규제는 차주가 상환할 수 있는 소득능력 범위 내에서 대출을 받는 관행을 정착시킨다는 차원에서 당분간 유지할 것”이라고 말했다.
