“내년 분양시장, 현금 부자·무주택 실수요자만 남는다”

[이데일리 이다원 기자] 다가오는 2026년 분양시장이 고강도 대출 규제와 규제지역 확대로 인해 ‘현금 부자’와 ‘무주택 실수요자’ 위주로 재편될 전망이다. 공급 부족 우려 속에 서울 등 핵심 입지의 희소성은 더욱 부각되겠지만 자금 조달 여력이 없는 수요자는 시장 진입이 더욱 어려워질 것으로 보인다.

서울 아파트. (사진=이데일리 방인권 기자)

부동산R114는 이 같은 내용을 담은 ‘2025년 분양시장 결산 및 2026년 전망’ 보고서를 15일 발표했다.

고강도 대출규제·규제지역 확대…신축 희소성 커질 듯

이에 따르면 2025년 시장은 정치적 불확실성 해소에도 불구하고 금융 규제와 경기 둔화로 불안 요인이 상존했다. 내년은 더욱 강화한 규제 속에서 철저한 ‘옥석 가리기’가 진행될 것으로 예측된다.

(사진=부동산R114)

2026년 청약시장의 최대 변수는 ‘규제’다. 지난 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 시장 환경이 급변했기 때문이다.

규제지역 확대는 곧 대출 한도 축소와 청약 요건 강화로 이어진다. 부동산R114는 이에 따라 자금 조달 능력이 부족한 단순 투자 수요는 이탈하고, 현금 동원력을 갖춘 자산가와 가점이 높은 무주택 실수요자들만이 경쟁하는 시장이 될 것으로 내다봤다. 다만 규제지역에 인접해 있으면서도 접근성이 뛰어난 수도권 비규제지역이나 부산 해운대구, 울산 남구 등 지방 광역시 핵심 지역은 반사이익을 누리며 경쟁력이 유지될 전망이다.

공급 부족에 대한 우려는 2026년에도 지속될 것으로 보인다. 주택 공급의 선행지표인 아파트 착공 실적은 2022년부터 올해까지 4년 연속 30만가구를 밑돌 것으로 예상된다. 2025년 10월 기준 누적 착공 물량 역시 전년 동기 대비 13.2% 감소한 16만 2496호에 그쳤다.

착공 감소는 향후 입주 물량 부족으로 직결될 전망이다. 2026년 이후 서울과 수도권의 입주 물량이 3년 연속 줄어들 가능성이 커짐에 따라, 신축 아파트의 희소 가치는 더욱 높아질 것으로 분석된다.

정부가 ‘9.7 주택공급 확대방안’을 통해 2030년까지 수도권에 135만가구를 공급하고 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행에 나서는 등 속도를 내고 있지만, 민간 건설사의 참여 유도와 실제 공급 체감까지는 시일이 걸릴 것이라는 지적이다.

올해 서울 청약 ‘치열’…지방은 양극화 심화

올해 청약시장은 지역별 양극화가 뚜렷했다. 전국 평균 청약경쟁률은 7.20대 1로 3년 만에 한 자릿수를 기록했으나, 서울은 146.64대 1을 기록하며 4년 만에 최고 수준을 보였다. 특히 송파구 ‘잠실르엘’ 등이 600대 1을 넘기는 등 ‘한강벨트’와 강남권 쏠림 현상이 두드러졌다.

반면 지방은 청약 미달 지역이 속출했다. 다만 충북 청주 테크노폴리스나 대구 수성구 등 일자리와 인프라가 갖춰진 지역의 분양 단지는 높은 경쟁률을 기록해, 지방에서도 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 선별 청약 기조가 정착된 것으로 풀이된다.

달라진 시장 환경에 맞춰 청약 전략도 수정이 불가피하다. 서울 및 수도권 선호 지역의 민영 아파트를 노리는 수요자라면 입주 시점의 잔금 납부 계획까지 고려한 보수적인 자금 계획이 필수적이다. 또한 1순위 자격 요건 충족은 기본이며, 당첨 안정권에 들기 위해서는 70점대 이상의 높은 가점이 요구될 것으로 예상된다.

자금력이 부족한 청년 및 신혼부부 등은 공공분양으로 눈을 돌릴 필요가 있다. 정부는 2026년 3기 신도시 등에서 공공분양주택 2만 9000가구를 공급할 계획이다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “정부가 공공주택 청약 진입 문턱을 낮추는 제도 개편을 예고했다”며 “향후 공공주택 청약 문턱이 낮아지는 만큼, 청약통장 월 납입액을 25만원으로 상향 조정해 당첨 확률을 높이는 전략이 유효할 것”이라고 조언했다.