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국토연구원 주택토지연구본부 부동산시장연구센터는 29일 주간 국토정책브리프 ‘2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제 : 분양가상한제 확대도입 영향 점검’에서 이같이 밝혔다.
국책 연구기관인 국토연구원 내 부동산시장연구센터는 부동산시장을 모니터링하고 관련 현안·정책을 분석한다. 이번 연구 결과는 앞서 김현미 국토교통부 장관이 시사한 민간택지 분양가 상한제 확대 적용에 힘을 실어줄 것으로 보인다.
연구원이 이중차분법을 활용해 서울 지역에 민간택지 분양가 상한제를 적용해보니 연간 기준 주택 매매값이 1.1%포인트 떨어지는 효과가 나타났다. 이중차분법은 정책이 적용되는 처치그룹과 정책이 적용되지 않는 통제그룹 간 정책성과를 측정하는 방법이다.
분양가 상한제를 실시했을 때 우려 요인으로 꼽혔던 주택 공급 위축 또한 가능성이 낮다고 연구원은 판단했다. 지난해 주택 준공실적이 62만7000호로 크게 늘어났고, 지난 3년 동안 주택 건설인허가 실적이 장기평균치를 웃돌아 당분간 준공물량이 높은 수준을 유지할 것이라는 이유에서다. 정부가 주거복지로드맵에서 2018~2022년 주택 100만호 공급계획을 발표한 데다 3기 신도시 개발로도 수도권 내 주택 30만호를 공급할 예정이다.
지난 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 이후 인허가 감소한 데 대해 연구원은 금융위기, 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강했다며 2010년부터 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복해 주택 공급 위축 문제를 우려할 만한 수준이 아니라고 설명했다.
이와 함께 연구원은 분양가 상한제가 주택시장 안정에 도움 되리란 최근 연구 결과도 소개했다. 분양가격이 재고주택가격에 선행하고, 분양가 상승이 재고주택가격 상승에 지속적으로 영향을 줬다는 분석 결과였다.
연구원은 “공공택지에 적용되는 분양가 상한제를 민간택지까지 확대한다면 상대적으로 규제 영향을 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지에 쏠림이 완화할 것”이라며 “예상 개발이익이 줄면서 높은 자본이득을 얻으려는 투자수요가 줄 뿐 아니라 높은 분양가로 주변 재고주택가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것”이라고 봤다.
그러면서 전매제한 강화와 개발이익환수를 병행 추진하는 대안도 고려할 만하다고 덧붙였다.
아울러 연구원은 2분기 현재 전국·수도권·지방 모두 주택매매가격 순환국면상 수축 국면에 들어섰다며 올해 전국 주택 매매값이 연간 1.3~1.6% 하락할 것이라고 예상했다. 수도권 집값은 1.2~1.6%, 지방 집값은 1.4~1.6% 각각 떨어질 것이라고 부연했다.
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