전월세 10% 올려도 돼요?…5% 제한의 함정[똑똑한 부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 흔히 임대차계약을 떠올리면 임대차목적물이 부동산인 경우만 생각하기 쉽다. 하지만 임대차계약은 임대차목적물을 임차인에게 사용, 수익하도록 하고 임대인은 임차인으로부터 그에 대한 대가를 받는 법률관계를 의미한다. 반드시 임대차목적물이 부동산으로 한정되지는 않는 것이다.

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다만, 현실에서 임대차계약의 목적물이 상가나 주택과 같은 부동산인 경우가 대다수다. 이때 상가와 주택은 특별법으로써 임차인을 두텁게 보호하고 있다. 상가는 임차인의 생계를 유지하는 장소이기 때문에 임차인에게 영업을 안정적으로 유지할 수 있는 일정 기간을 보장해줘야 할 필요성이 있고, 마찬가지로 주택도 주거 안정성이 임차인의 행복추구권이나 주거의 자유 등 헌법적 가치에 비춰 보장돼야 할 권리라는 점을 고려한 취지다.

이처럼 임대차특별법이 임차인을 두텁게 보호하기 위한 목적으로 마련된 만큼 임대차특별법에 위배되는 내용을 임대차계약의 내용으로 삼더라도 임차인에게 불리한 경우 이는 무효다. 임대인으로서는 어차피 무효가 될 조항 때문에 불필요한 임차인과의 분쟁을 야기할 이유가 없고, 임차인도 법에 정해진 정당한 권리로써 임대인의 부당한 요구는 거절할 수 있다는 뜻이다.

임대차특별법에 따라 임차인에게 특별히 부여된 대표적 권리로는 계약갱신요구권이 있다. 상가의 경우에는 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하기 시작한 시점이 꽤 오래됐지만, 주택의 경우에는 최근 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인의 권리로 규정이 됐다. 다만, 상가와 달리 주택은 1회에 한해서만 계약갱신요구권을 사용할 수 있다.

이때 임대인은 특별한 예외 규정에 해당하지 않는 한 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다. 또, 계약갱신요구권을 인정하면서 갱신된 계약의 경우에도 차임을 당사자가 합의하도록 한다면 사실상 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 취지에 어긋나기 때문에 임대인은 현재 5%의 범위 내에서만 차임을 증액할 수 있다.

이때 임대차보증금만 존재하는 전세계약이 있고, 임대차보증금과 월차임이 함께 존재하는 월세계약이 있어 5% 증액의 기준금액을 무엇으로 볼 것인지 여부가 문제될 수 있다. 이와 관련해 법원은 주택임대차보호법에는 월차임만 있는 경우에는 차임을 기준으로, 임대차보증금만 있는 경우에는 임대차보증금만을 기준으로 5%를 증액할 수 있지만, 임대차보증금과 월차임이 모두 존재하는 경우에는 임대차보증금의 5%와 월차임의 5%를 각각 증액하는 것이 가능하다고 해석한다.

차임의 5%를 증액하겠다는 의사표시는 형성권으로 보고 있기 때문에 임대인의 차임 증액 의사표시가 임차인에게 도달한 때부터 효력이 발생한다. 다만, 임차인이 차임 증액에 반발하는 경우에 부득이 법적 분쟁으로 이어진다면, 임대인은 차임을 증액할 수밖에 없었던 사유 즉, 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동을 구체적으로 밝혀야 차임 증액 의사표시가 도달한 때부터 증액된 차임을 인정받을 수 있다. 통상 물가상승률 등을 고려하면 5% 범위의 차임 증액은 인정될 가능성이 높다.

다만, 임대인이 5%를 초과하여 차임을 증액하여 줄 것을 요구하였는데 이에 임차인이 동의한 경우에는 5%를 초과한 차임 증액도 유효하다. 이후 임차인이 이와 같은 내용을 숙지해 임대인에게 5%를 초과해 증액한 차임 상당액을 반환하도록 요구할 수는 없다는 뜻이다.

그러나 임차인의 이런 특별한 권리는 언제나 인정되는 것이 아니다. 임대차특별법에 규정된 임차인의 권리는 임차인의 의무를 성실히 이행한 경우에만 행사할 수 있다는 점에 주의해야 한다. 예를 들어 상가의 경우에는 3회분, 주택의 경우에는 2회분의 차임을 연체한 이력이 존재하는 경우에 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 없다. 연체한 차임을 뒤늦게 지급한 경우에도 계약갱신요구권을 사용할 수 없기 때문에 임차인은 임대차계약상의 의무를 소홀히 생각해서는 안된다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사. (사진=본인 제공)