코로나 이후 임대료 연체 계약해지…대법 "특례기간 6개월 연체 빼야"

[이데일리 박정수 기자] 코로나19 이후 상가 임대료 연체로 인한 계약 해지(3개월 연체)에 있어서 ‘특례기간(2020년 9월 29일~2021년 3월 28일)의 연체 차임’은 공제해야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원.(사진=이데일리 방인권 기자)

대법원 제2부(주심 천대엽 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 청구이의 소송 상고심에서 원고 승소판결한 원심을 확정했다고 9일 밝혔다.

A씨는 2018년 7월 1일 B씨에게서 서울 서초구 소재 상가를 보증금 1575만원, 월 차임 262만5000원, 관리비 100만원로 정해서 임차했다.

A씨가 차임을 연체하자 B씨는 임대차계약 해지를 주장하면서 2018년 10월 A씨를 상대로 건물명도의 소를 제기했다. 소송 중 2019년 3월 8일 A씨와 B씨 사이에 조정이 성립됐다.

조정 내용 중 ‘차임 및 관리비 연체액 합계액이 3개월분에 달하면 임대차계약은 자동해지된다’는 조항과 임대차계약이 자동해지되는 경우 해지일로부터 1개월 내에 상가를 인도하기로 하는 내용도 포함돼 있었다.

이후 2020년 7월 1일 A씨와 B씨는 임대차계약을 갱신하면서 보증금 1700만원, 월 차임 280만원, 관리비 100만원으로 정했으나 A씨는 다시 차임을 연체했다. A씨는 2021년 9년 29월까지 차임 등 합계 3671만4100원을 연체했다.

임대인 B씨는 “조정 성립 이후 원고의 차임 연체액이 3개월분에 달했으므로 이 사건 임대차계약은 조정 조항에 따라 자동해지됐다”고 주장하면서, 조정조서 정본에 따라 건물 명도 집행을 하려 했다.

하지만 임차인 A씨는 “상가건물임대차보호법 제10조의9에 따라 6개월분 연체액을 산입할 수 없으므로 이를 제외하면 차임 연체액은 3개월분에 달하지 않는다”며 2021년 1월 이 사건 청구이의의 소를 제기했다.

지난 2020년 9월 코로나19 여파로 경제사정이 어려워진 소상공인을 보호하고자 상가임대차보호법 임시특례조항이 신설된 바 있다. 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지의 특례 적용기간 임차인이 월 차임을 미납하더라도 임대인이 이를 이유로 계약을 해지할 수 없다는 내용이다.

사진=이미지투데이

1심 재판부는 원고 승소판결했고, 2심은 항소를 기각해 1심 판결을 유지했다.

A씨의 연체 차임액을 보면 개정 상가임대차법 시행일 전날인 2020년 9월 28일까지 917만4610원이다. 개정 상가임대차법 시행일인 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지 6개월간의 전체 차임은 2552만6850원이다.

다만 A씨는 B씨에게 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지 총 차임 1014만5380원을 지급했다.

A씨가 지급한 1014만5380원에서 2020년 9월 28일까지 연체 차임액 917만4610원을 충당하고 97만770원이 남게 된다. 이를 2020년 9월 29일부터 6개월간 전체 차임 2552만6850원에서 공제하게 되면 2455만6080원이 된다.

결국 2021년 9월 현재 총 차임연체액 3671만4100원에서 6개월간의 연체액 2455만6080원을 공제하면 1215만8020원이다. 이는 차임과 관리비의 3개월분인 1254만원에 미달한다.

대법원도 이를 고려해 상고를 기각했다.

대법원은 “개정 상가임대차법은 특례기간의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 경제적 위기 상황에서 영업기반 상실의 위험으로부터 임차인을 구제하기 위해 신설된 임시 특례규정”이라며 “임차인의 차임 채무 등 변제액 변제충당 시 2020년 9월 29일부터 6개월 기간 동안 연체된 차임에는 다른 기간 동안 연체된 차임보다 먼저 충당될 수 없다”고 설명했다.

이어 “특례기간의 연체 차임 잔액을 공제한 나머지 1215만8020원은 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못하고, 원심 변론종결일 무렵인 2022년 8월 25일경 연체 차임액은 특례기간의 연체 차임 잔액에도 미치지 못하므로, 이 사건 조정에서 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다”고 판단했다.

한편 대법원은 이번 판결에 대해 상가임대차법 제10조의9 특례규정의 입법취지·목적을 명확히 설시하면서 연체 차임 합계액 계산을 위한 변제충당 시에도 임차인 보호 취지에 따라야 함을 최초로 확인한 판시라고 전했다.