부동산 보유세 어떻게 달라지나①

[edaily 김춘동기자] 정부의 부동산 보유세 개편방안이 윤곽을 드러냈다. 이번에 발표된 보유세 개편안은 기존의 부동산 과세시스템을 완전히 뒤엎는 대수술에 가깝다. 개편안은 부동산 세제의 대수술을 통해 시장가치와 동떨어진 부동산 과표체계를 개선하고, 이로부터 비롯된 세부담의 형평성을 시정하려는 목적을 가지고 있다. 보유세를 강화해 투기목적의 부동산 소유를 방지하려는 취지도 담고 있다. 부동산 보유세제 개편방안의 핵심은 주택분 토지와 건물을 통합평가·과세하고, 보유세를 2008년까지 두 배 수준으로 강화하는데 있다. 또 고가·과다 주택보유자에 대한 부담을 높이기 위해 새롭게 도입되는 종합부동산세도 중요하다. ◇현행 과표체계, 시장가치와 괴리 현행 부동산 보유세제는 크게 토지분과 건물분으로 나눌 수 있다. 토지분 보유세는 1차적으로 시·군·구 등 지자체에서 낮은 세율로 세금을 매긴 후 인별로 전국 소유토지를 합산해 높은 세율로 종합토지세를 과세하게 된다. 건물분 보유세(재산세)의 경우 주택과 일반건물, 사치성건물로 구분해 해당 지자체에서 과세하게 된다. 현재 재산세는 종합토지세와 같이 전국 단위로 합산해 과세하지는 않고 있다. 현행 과표체계의 가장 큰 문제점은 과세대상의 시장가치를 제대로 파악하지 못하고 있다는 점이다. 특히 건물분 재산세의 경우 신축건축가액과 평수 등 실제 재산가치와는 상관 없는 과표들을 사용해 같은 자산에 대해 무려 10배 이상의 세금 차이가 나기도 한다. 또 주택의 경우 매매할 때는 건물과 토지를 따로 구분하지 않고 하나의 부동산으로 거래됨에도 불구하고 세금은 건물분과 토지분에 대해 따로따로 납부해야 하는 불합리한 문제가 발생했다. 과표가 이렇다 보니 상대적으로 과세가 용이한 거래세의 비중이 지나치게 높은 현상도 나타났다. 실제로 우리나라에서 취득세나 등록세 등 거래세가 전체 부동산 세수에서 차지하는 비중이 80%에 육박해 선진국과는 반대의 모습을 보이고 있다. ◇주택분 건물·토지 통합과세 이에 따라 정부는 주택분 건물과 토지를 통합과세하기로 방침을 정했다. 하나의 단위로 거래되는 주택에 대해 재산세(7월)와 종합토지세(10월)가 따로 부과되는 불합리를 개선해 실거래가를 기준으로 과세하겠다는 취지다. 실제로 거래대상과 과표가 다르다 보니 형평성 시비도 끊임 없이 제기돼 왔다. 재산세의 경우 집값이 비싼 강남 주민들은 재산세를 적게 내는 반면 면적은 넓지만 집값은 싼 강북 주민들은 재산세를 많이 내는 부작용이 발생했다. 가령 현재 시세가 4억원인 용인의 67평 아파트의 재산세가 90만원선인데 반해 서울의 반포동 49평아파트(약 10억원)에 매겨지는 재산세는 30만원에 불과하다. 하지만 정부는 아직 전국에서 거래되고 있는 부동산의 실거래가를 파악할 수 있는 시스템을 충분히 갖추지 못하고 있다. 정부는 우선 아파트 등의 공동주택은 국세청 기준시가를 활용하고, 단독주택의 경우 10월말까지 시가에 근접하는 과표를 개발하기로 했다. 또 내년 하반기부터 부동산 중개업자에 대해 계약서 사본 제출의무를 부여하는 등 이면계약을 방지하고 실거래가를 파악할 수 있는 시스템을 구비하는 작업에 착수했다. ◇주택 통합과세 세부담은 주택에 대해 통합과세가 이뤄지면 세부담도 급격히 늘어나게 된다. 대치동 32평 아파트의 경우 건물과 토지의 구분평가시 과표는 1.6억원에 불과한 반면 국세청 기준시가를 활용할 경우 5.5억원으로 3.4배나 상승하게 된다. 등촌동 53평의 과표는 2.2억원에서 10.7억원으로 4.8배 오르게 된다. 이에 따라 정부는 아예 세부담의 상한선을 정했다. 정부는 현재 0.12%인 보유세 실효세율을 2008년까지 0.24% 즉 두 배으로 높이고, 장기적으로 0.3~0.5% 수준으로 높여 나가기로 했다. 보유세를 올리되 과표조정에 따라 조세부담이 한꺼번에 급격하게 상승하지 않도록 조정하겠다는 의미다. 이럴 경우 부동산 가격이 상승하지 않는다는 것을 전제로 매년 25%씩 부동산 보유세가 오르는 것으로 보면 된다. 다만 전체적으로 실효세율을 두 배로 높이겠다는 의미이며, 실제 개별 세부담은 10월중 결정되는 세율에 따라 결정될 전망이다. 가령 강남의 주택 보유자의 세부담은 더 크게 늘어나는 반면 지방주택 보유세는 상대적으로 세금이 덜 오를 수 있다. 고가·과다 부동산 보유자의 경우 세부담이 평균이상 큰 폭으로 늘어나게 된다. 주택분 토지와 건물의 통합과세가 이뤄지는데다 종합부동산세 도입으로 전국 주택을 합산과세하면서 누진세율이 적용되기 때문이다. 주택 통합과세의 대상은 전국의 아파트와 빌라, 단독주택 등이다. 상가나 사무용 빌딩 등 주택 이외 건물의 경우 현행처럼 물건별로 단일세율의 지방세만 과세된다. 다만 현재 지자체에서 정하는 과세표준을 법령에 직접 규정하고, 0.3%로 정해져 있는 세율은 과표현실화에 맞춰 인하될 예정이다. 정부는 중장기적으로 주택 외 일반건물에 대해서도 건물과 토지의 통합과세를 추진한다는 방침이다. 정부는 보유세는 올리는 대신 취득세와 등록세 등 거래세는 낮추기로 했다. 다만 거래세 인하를 위해서는 지자체의 동의가 필요한 만큼 국세중 일부는 광역자치단체에 배분·이양해 그 금액만큼 거래세를 인하하는 방안을 적극 추진하기로 했다.