신한리츠운용 "오피스시장, 내년부터 3년간 매물 쏟아진다"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 신한리츠운용은 “내년부터 향후 약 3년간 오피스 시장에 매물이 다수 나올 것”으로 예상했다. 저금리 영향으로 거래가 활발했던 지난 2020~2022년 당시 거래된 자산들이 매각차익을 취할 목적으로 시장에 나올 가능성이 높아져서다.

신한리츠운용은 거시경제와 오피스, 물류, 호텔 시장을 다룬 ‘2024~2025년 국내 상업용부동산 시장 분석 보고서’에서 20일 이같이 밝혔다. 신한리츠운용은 대·내외적으로 투자효율을 높이기 위해 시장분석을 담당하는 리서치 조직을 작년에 내부적으로 만들었다.

현재~향후 1년 내 매물 출현(예상) 비중 (자료=신한리츠운용)

보고서는 내년 경기가 저성장할 것으로 예상되는 만큼 오피스 수요가 약화될 수 있다고 내다봤다. 글로벌 주요 도시들과 달리 서울은 상당히 낮은 공실 환경에서 임대료가 가파르게 올랐기 때문에 임대차 갱신을 앞두거나 사무실 이전을 고민하는 임차인의 부담이 높았다.

임대료 뿐 아니라 원자재 가격도 상승해서 사무실 이전 비용도 올랐다. 기업 경영의 비용적 측면을 고려했을 때 감평 뿐만 아니라 갱신계약 형태로 기존 사무실을 그대로 유지하는 임차인들의 행태도 나타났다.

이에 따라 보고서는 “시장의 임차이동이 활발해지려면 오는 2026년까지 시간이 필요할 것”이라고 내다봤다.

특히 오피스의 경우 사모펀드 상품 사업계획상 평균 운용기간이 약 5년 정도다. 이에 따라 당시 매입해서 운영해오던 자산들을 매각해야 할 시기를 앞두고 있다.

또한 금리인하 기조와 공사원가 상승이 예상됨에 따라 내년 자산가치는 올해 대비 상승할 환경이 조성됐다.

다만 매도자가 요구하게 될 매각가를 매수자가 소화하기에는 다소 무리가 있어 가격 상승폭과 거래량은 제한적일 것으로 예상되고 있다.

2010년~2024년 3분기 오피스, 물류, 호텔 연도별 거래규모 (자료=신한리츠운용)

최근 정치적 이벤트가 국내 경기상황과 더불어 부동산 시장에 위험으로 작용할 수 있다는 우려도 있다. 이와 관련해 보고서는 자산 섹터별로 수급 상황이 다르기 때문에 세부적 시장 모니터링으로 개별 시장에 대응할 필요가 있다고 분석했다.

배상열 신한리츠운용 리서치 팀장은 “정치적 리스크가 단기적으로 시장 위험을 높일 수 있지만, 정치 요인을 배제하더라도 내년도 경기는 올해보다 성장이 낮을 것으로 예상된다”며 “자산 섹터별 수급 상황이 달라서 세부적 시장 모니터링으로 개별 시장에 대응해야 하며, 내년은 그 어느 때보다 시장대응 역량이 중요해질 것”이라고 말했다.

이어 “자산운용사는 기존보다 선제적으로 임대차 계약 갱신 등을 통해 운용환경을 개선해야 할 것”이라며 “높아진 공사비 부담과 임대시장의 조정이 예상되는 만큼 건물 조건을 고려해서 법정 용적률 대비 현 용적률이 낮은 자산을 검토하는 밸류애드(기존 건물을 매입한 뒤 리모델링 등으로 건물 가치를 높이는 방법) 투자전략도 고려할 방법 중 하나”라고 덧붙였다.