업계 전문가들은 분양가 상한제 적용 확대로 ‘강남 재건축=고수익’ 공식이 깨질 수 있지만, 공급 확대가 아닌 수요 억제 대책으로는 근원적인 한계가 있다고 지적한다. 분양가를 낮추기 보다는 분양 전환을 전제로 한 민간임대 분양 등 ‘꼼수 분양’을 양산하고, 시세차익을 노린 강남 분양시장으로 쏠림 현상 등 규제 역효과가 나올 수 있다는 우려도 나온다.
국토교통부는 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안을 오는 8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 다음달 중 시행할 예정이라고 5일 밝혔다.
분양가상한제 적용지역으로 선정돼 고시되면 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초로 입주자모집승인을 신청한 주택부터 적용된다. 정비사업에선 관리처분계획인사를 신청한 주택부터다.
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분양가 상한제는 집값이 급등했던 2005년 공공택지에 먼저 적용됐고 2007년에는 민간택지까지 전면 도입됐다. 이후 글로벌 금융위기로 주택경기가 얼어붙자 이를 살린다는 명분으로 2015년 4월 민간택지에 한해 상한제가 폐지됐다. 과거 이 제도가 도입했을 당시 가격 안정화 효과가 불투명했던 만큼 일각에서는 규제 실효성을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “분양가 상한제를 도입한다고 해도 분양전환을 전제로 한 민간임대분양 등이 나타날 수 있다”며 “앞으로 선분양 방식이 아닌 후분양이 확산될 수 있는데 이럴 경우 준공 때까지 들어가는 적정 공사비나 이자비용 배분 이슈 등이 불거질 수 있다”고 말했다.
과거 분양가 상한제가 민간 택지에도 적용됐던 2009년 서울 용산구 한남동에서 분양한 고급아파트 ‘한남더힐’은 상한제를 피해 일반분양이 아닌 분양전환을 전제로 한 민간임대분양을 통해 시장에 선보였다. 임대 후 분양전환을 할 경우 감정평가액을 기준으로 분양가가 산정돼 상한제 적용을 피할 수 있었다. 그러나 5년 뒤 분양전환 시점이 되자 적정 분양가를 두고 시행사와 입주민이 제시하는 분양가 차이가 3배 가까이 벌어져 소송까지 가는 논란도 빚어졌다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “재건축·재개발 등 정비사업 조합원들은 그동안 일반분양가를 높여 부담금을 낮추는 방식이 많았지만 이제는 개발에 따른 기대 이익이 하락수 밖에 없다”며 “강남 분양시장은 주변 시세보다 상대적으로 낮은 가격으로 공급되기 때문에 오히려 쏠림현상이 나타날 수 있다”고 지적했다.
분양가 상한제는 분양가를 ‘택지비+건축비’로 이하의 가격으로 산정하는 만큼 주택 품질이 떨어질 수도 있다는 지적이 나온다. 함영진 부동산114 센터장은 “건설사가 이윤을 극대화할 수 없게 가격을 핸들링하게 되면 주택 품질이 균질화되기가 어렵고, 신규 주택 고급화에 한계가 있을 수 있다”고 말했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “강력한 수요 억제 대책인 분양가 상한제는 시장에서 요구하는 공급을 확대하거나 수요를 분산시킬 수 있는 효과가 없어 부정적인 영향을 끼칠 수 있다”며 “시장 위축으로 규제가 완화되거나 활성화 대책이 나온다면 분양가격이 단기간 내 폭등할 여지도 있다”고 우려했다.
