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박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부에 받은 자료에 따르면 올해 6월 기준 소유인(공유인)이 300명 이상인 땅은 전국에 2만 2199필지다. 이 땅들의 주인으로 등록된 사람은 1793만 3905명에 이른다. 이는 담보설정 등 각종 대지권 설정을 포함한 인원이다.
기획부동산이 의심되는 곳은 개발 불가능한 임야를 수천 명이 쪼개서 소유하는 경우다. 4857명이 공동으로 소유한 경기 성남시 수정구 금토동 산73번지(138만 5799㎡)는 청계산 국사봉과 이수봉 일대에 있다. 환경평가등급 1등급에 해당돼 개발 가능성이 사실상 없는 지역이다. 기획부동산의 가장 고전적인 수법으로, 부동산 관련 정보가 없는 이들에게 투자를 권유했을 가능성이 크다.
기획 부동산이란 각종 개발 호재 등을 미끼로 임야를 수백 필지로 쪼개거나 지분을 나눠 분양하는 것을 말한다. 지분을 파는 행위 자체가 불법은 아니다. 그러나 기획 부동산은 개발 가능성이 낮은 땅을 주변의 개발 계획과 연결 짓거나 개발 계획이 취소 혹은 확정되지 않았음에도 확정된 것 마냥 광고하는 경우가 대다수다. 만에 하나 개발 기회가 와도 토지주가 수십, 수백 명에 이르면 권리행사를 위한 의견을 모으기도 어렵다.
최근엔 기획부동산의 수법도 다양해졌다. 부실채권(NPL)을 미끼로 부동산투자 컨설팅을 하면서 사실상 무용지물인 토지를 낙찰 받도록 하든가, 임대가 안되는 장기 공실상태인 상가 등을 고가에 낙찰받도록 유도하는 경우가 많이 발생하고 있다.
◇현장확인·토지 대장 및 등기사항 확인해야
기획부동산 등 토지사기를 방지하기 위해선 기본적으로 토지 이용 계획 확인서, 토지(임야) 대장 및 등기 사항 전부 증명서(옛 등기부 등본) 등을 자세히 검토해야 한다. 현장 확인을 통해 매매할 토지의 위치와 상태는 물론 주변상황, 교통 사정 등을 본인이 직접 확인 해야 한다.
임야 투자의 경우 경사도도 중요하다. 지자체마다 규제가 다르지만 최소 15도 미만의 대지가 개발 가능성이 높다. 다만 경우에 따라 10도 이하만 개발 허가를 내 줄 수도 있어 관련 법에 주의해야 한다.
토지 분양회사나 중개업체에 대해 사전 점검 역시 해봐야 한다. 대법원 인터넷등기소 사이트에서 법인 등기부 등본을 열람해 믿을 수 있는 업체인지 파악해야 한다. 대체로 설립일이 짧고 수시로 소재지를 변경한 내역이 있다면 기획 부동산 업체로 의심해 볼 수 있다.
박철민 대정하우징 대표는 “대부분 땅 투자에 대해 잘 모르지만 소액으로 일확천금을 벌 수 있게 하겠다는 말에 속아 넘어가는 경우가 허다하다”며 “중개인이 제시하는 자료 이외에 법원이나 관보 등을 통해 정보를 확인하고 현장에 방문하는 등 투자에 유의해야 한다”고 설명했다.
