건설사·서울시 버티기에 코레일 `백기`..용산개발 앞날은

[이데일리 이진철 기자] 용산국제업무단지 개발사업과 관련, 건설사와 서울시의 버티기에 코레일이 결국 백기를 들고 사업 정상화를 모색키로 했다.

용산국제업무단지 사업에 참여한 건설사들은 프로젝트 파이낸싱(PF) 지급보증을 거부했고, 서울시는 사업성 확보를 위한 용적률 상향요구에 난색을 보여왔다. 이에 땅주인인 코레일이 땅값 납부유예와 이자감면이라는 회생카드를 제시하기에 이르렀다.

결국 용산국제업무단지 개발사업 사업시행사인 드림허브 프로젝트금융투자회사(PFV)의 건설주간사였던 삼성물산이 지난해 8월 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발㈜의 경영권을 포기한 이후 11개월여간 시행착오만 겪었다는 지적이다.

◇ 코레일의 `납부일정 조정`..건설사 PF지급보증 부담 벗어나

코레일은 13일 용산국제업무지구 개발사업과 관련, 2012년부터 받기로 돼 있는 토지대금 5조3000억원(전체 8조원중 약 66%)에 대한 분양수익이 본격화하는 사업말기에 몰아서 낼 수 있도록 납부일정을 대폭 조정키로 결정했다고 밝혔다. 이를 위해 2012년부터 2014년까지 3년간 토지대금 2조2200억원 가량의 납부를 전면 유예해 주기로 했다.

코레일의 이같은 조치는 드림허브PFV로 하여금 8조원에 달하는 과도한 땅값 부담에서 벗어날 수 있도록 했다는 데 의미가 있다. 사업초기 막대한 땅값을 조달하지 못해 부도위기까지 내몰렸지만 이번에 납부구조를 사업후반에 벌어서 갚도록 했다는 점에서 자금조달 걱정을 덜 수 있게 된 것. 특히 더 이상 건설사의 지급보증에 매달릴 필요가 없고, 막대한 금융비용이 투입되는 본PF에서도 자유롭게 됐다.

그동안 건설사들이 사업 참여를 꺼리는 장애요인으로는 `지급보증`을 비롯해 분양대금으로 공사비를 지급하는 `분양불 시공계약 방식`, 공사비를 받지 못해도 건물을 완공해야 하는 `책임준공 확약` 등 3가지가 지적돼 왔다. 공사착공 2년 전부터 지급보증을 제공해야 하며, 분양률이 부진할 경우 분양대금의 상당 부분을 토지대금으로 우선 납부하게 돼 건설사는 공사비를 지급받지도 못하면서 건물을 완공해야만 하는 위험부담이 있었다. 사업중단에 대한 모든 리스크를 건설사가 안고 가야 하는 구조였던 것이다.

결국 지급보증을 거부했던 건설사들은 코레일의 이번 조치로 부담을 크게 덜게 됐다. 토지대금 납부시기를 사업후반으로 조정함에 따라 공사비를 토지대금보다 우선 지급받을 수 있는 여건이 확보됐고, 이에 따라 건설사는 지급보증 걱정없이 안심하고 사업에 참여할 수 있는 여건이 마련됐다.

용산역세권개발 관계자는 "용산국제업무지구 사업은 규모가 너무 크기 때문에 한 건설사가 시공주관사 또는 프로젝트 매니저(PM)를 수행하기에는 부담이 크다"면서 "따라서 향후에는 오피스빌딩, 오피스텔, 상업시설, 호텔, 백화점 등 개별 건축물마다 책임 시공사를 선정할 예정"이라고 말했다.

용산역세권개발은 코레일에게 매각된 랜드마크빌딩의 시공 건설사를 오는 9월까지 선정한다는 방침이다. 또 다른 건축물에 대해서는 선매각 계약이 체결될 때나 건축공사가 들어가는 2012년말 선정할 계획이다.

◇ 코레일 개발자금 조달 대부분 책임져야

코레일은 이번 조치로 용산국제업무단지 개발사업 과정에서 대부분의 자금조달을 책임지게 됐다. 코레일은 지난해 10월 선매입하기로 발표한 랜드마크빌딩(매입가격 4조1600억원)의 계약금을 오는 9월7일과 2012년 3월31일 각각 10%씩 나눠 내기로 했다.

용산역세권개발은 랜드마크빌딩 매각 계약금 20%(8320억원)를 확보하고, 추가로 잔금 80%에 대한 매출채권 유동화로 1조6640억원을 추가 조달해 2조4960억원의 자금유동성을 확보한다는 계획이다. 이 자금은 서부이촌동 주민 보상 재원으로 최우선적으로 활용키로 했다.

코레일은 그동안 발생한 땅값과 관련한 제반 이자 1조3600억원에 대해서도 감면해 주기로 했다. 드림허브PFV 출자사들은 보유지분 만큼 유상증자에 참여하면 된다. 30개 출자사로 구성된 드림허브PFV는 오는 9월7일 1500억원과 내년 3월31일 2500억원 등 총 4000억원의 자본증자에 참여키로 결정했다.

김흥성 코레일 대변인은 "용산개발사업은 코레일의 미래가 걸린 중대한 사업으로 법이 허용한 테두리 안에서 총괄적인 지원을 통해 반드시 살려내겠다"고 말했다.

용산역세권개발은 자금조달 문제가 해결된 만큼 앞으로 설계, 인허가, 시공, 분양, 주민보상 등 모든 사업추진을 패스트 트랙(Fast Track)으로 진행할 예정이다. 이를 통해 오는 2016년 12월 전체 단지를 일괄 준공한다는 계획이다.
 
◇ 서울시 용적률 상향 등 협의대상서 빠져

용산국제업무단지는 그동안 사업성을 높이기 위해 용적률 상향과 주차장 상한제 탄력적용, 광역교통분담금 완화 등을 서울시 등 관계부처에 건의해 왔다.

박해춘 용산역세권개발 회장은 지난해 10월 취임후 첫 기자간담회에서 "용산국제업무지구 개발사업을 살리는 유일한 방법은 역세권개발법의 적용을 받아 용적률을 높이는 것"이라며 서울시와 국토부 등 인허가 관련 기관에 지원을 공개적으로 요청하기도 했다.
 
그러나 이번 자금조달 협의과정에서 드림허브PFV와 코레일, 서울시 등은 용적룔 인센티브에 대한 언급은 없었다. 자금조달 방식 이외에 기존의 환경에서 달라진 것 없이 사업을 추진하게 된 것이다.

김영걸 서울시 행정2부시장은 "드림허브측에서 사업부담을 줄이기 위해 여러가지 지원방안이 거론되고 있다"면서 "그러나 이번 협의과정에서 드림허브측이 용적률 상향 등 구체적인 지원방안에 대해 서울시측에 요구한 사항이 없었기 때문에 구체적으로 협의한 내용도 없다"고 밝혔다.

서울시는 산하기관이면서 드림허브PFV 지분 4.9%를 보유한 SH공사가 관계법령 및 사업협약서에 따라 서부이촌동 등의 주민 보상업무를 위탁받아 사업에 직접 참여키로 했다. 용산역세권개발은 서울시와 공동으로 종합이주대책안을 마련해 9월중 주민설명회를 개최할 예정이다. 서울시는 또한 드림허브PFV에서 사업시행자 지정, 사업인정 고시 등 행정절차를 신청하면 최대한 지원해 신속하게 처리해 주기로 했다.

▲ 용산국제업무단지 조감도