[마켓인][26th SRE][WORST]대신F&I, 여전히 걷히지 않는 우려

[이데일리 오희나 기자] “잘 되면 대박, 못되면 쪽박”

1조3000억원에 달하는 한남동 ‘나인원 한남’ 개발사업을 하고 있는 대신에프앤아이(F&I)에 대한 시장의 평가다. NPL투자전문회사인 대신에프앤아이가 한남동 ‘나인원 한남’ 개발사업을 위해 사업승인과 9000억원 규모의 PF 조달을 완료했지만 시장은 아직도 의심의 눈초리를 거두지 못하고 있다. 사업의 성패 여부를 누구도 장담할 수 없기 때문이다

◇ ‘나인원 한남’ 사업, 자칫 ‘부메랑’ 될수도

26회 SRE 기업별 등급수준 적정성 설문(워스트레이팅)에서 유효 응답자 158명 중 25명(15.8%)이 대신F&I(A+) 신용등급에 이의를 제기했다. 총 40개의 후보군중 5번째로 많은 표가 몰렸다. 이들 중 단 1명을 제외한 23명이 대신F&I의 신용등급 하향조정이 필요하다고 답했다.

총 1조3000억원 규모로 예상되는 한남동 외인아파트 개발 사업에 대한 자금조달 부담이 만만치 않은 가운데 주력사업인 부실채권(NPL)시장의 수익성 우려도 커지고 있어서다.

지난해 대신에프앤아이는 LH와 6242억원 규모의 토지매매 계약을 체결하고 한남동 일대 주택개발사업에 나섰다. 자체자금으로 계약보증금 624억원을 냈고 자산유동화와 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 자금을 조달했다.

시장에서는 대신에프앤아이의 투자부담이 과하다는 지적이 나오고 있다. 지난해말 기준 대신에프앤아이의 자기자본은 4087억원으로 자기자본대비 총차입금 규모는 4.5배, 부채비율은 465.4%를 기록했다. 이러한 상황에서 부동산개발 관련 토지매입대금과 예상 총사업비는 자기자본의 각각 1.53배, 2.45배 수준이다. 아직까지 투자금액은 계약금 수준이지만 시장에서는 오히려 한남동 사업이 부진하면 이 부분이 부메랑이 돼 돌아올 것으로 우려하고 있다. 대신에프앤아이가 올해 착공과 분양을 계획하고 있어 이에 따른 차입금 부담 증가 및 부동산 개발 사업 관련 불확실성에 노출돼 있다고 보는 것이다. 고급주택사업은 분양 위험이 일반 주택사업보다 큰 편이고 정부가 부동산 규제를 강화하고 있어 사업 진행, 분양가, 분양률 등 여러 위험 요소가 곳곳에 도사리고 있다.

특히 부동산개발을 위해 설립될 것으로 예상되는 SPC(시행주체)의 손익은 회사의 연결기준 손익에 포함될 것으로 보이고 분양수익 발생 이전까지는 이자비용과 사업비 등이 발생한다는 점은 가장 큰 리스크 요인이다.

이러한 우려에 대신에프앤아이는 올해 두차례 회사채 발행에 나섰으나 대량 미매각이 나면서 체면을 구기기도 했다. 지난 2월 2년물 800억원 어치를 찍었지만 수요예측에서 기관 주문이 단 한 건도 들어오지 않았다. 또 지난 10월 다시 한번 기관들을 대상으로 회사채 수요예측을 실시했지만 1000억원 규모 발행에 80억원 어치만 팔리면서 대량 미매각됐다.

◇NPL 수익성 하락 우려..부동산 시장 침체시 부담요인

신평사에서는 최근 들어 경쟁이 치열해지면서 NPL채권 원금 대비 매입금액 비율이 상승하고 있고 부동산시장이 침체될 경우 담보 처분을 통한 NPL채권 회수실적이 떨어질수 있다는 점에서 우려가 크다고 지적한다. 실제로 대신에프앤아이의 NPL 투자사업수익성(ROA)은 지난 2014년 3.1%에서 2015년 2.8%, 지난해 2.5%로 지속적으로 하락하고 있다.

또 부동산PF 비중을 확대하면서 부동산 가격 변화 등으로 불확실성이 커진 점도 리스크 요인이다. 대신에프앤아이는 2014년 이후 부동산PF 관련 사모사채 등 대체투자로 수익기반을 다변화하고 있는데 부동산PF 관련 사모사채 등 대체투자 규모는 투자원금 기준 2014년말 271억원에서 2016년말 3047억원, 2017년 3월 말 3400억원으로 증가했다.

재무구조는 비교적 안정적이지만 사업을 확대하면서 차입금의존도가 2015년 77.8%에서 지난해 79.8%, 올해 3월기준 81.3% 수준으로 지속적으로 높아지고 있는 상황이다. 3월말 기준 차입부채는 1조9249억원 수준인데 이 중 1년 이내 만기 도래하는 단기성차입부채가 1조7353억원으로 비중이 90.2%에 달해 매우 높은 수준이다.

신평사에서는 NPL투자관련 유동화사채의 기초자산 대부분이 부동산 등 담보채권 또는 회생절차 업체 등의 특별채권으로 구성돼 있는데 부동산 경기침체가 지속될 경우 담보가치 하락에 따른 회수율 저하가능성이 부담요인이라고 지적했다.

한 SRE 자문위원은 “사업비가 1조원 규모다보니 분양률이 낮으면 신용등급이 문제가 아니라 회사 존립의 문제가 될 것”이라고 강조했다. 이어 “나인원 한남은 분양률이 관건인데 정부의 부동산 규제로 분양가 상한제에 걸릴 것으로 예상된다”며 “현재 계약금만 지불하고 나머지는 자산유동화증권(ABS)과 프로젝트파이낸싱 형태기 때문에 이제부터 자금이 들어가야 하는 단계라는 점이 리스크 요인”이라고 말했다.