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앞서 LH 매입임대 사업은 고가 매입 논란에서 자유롭지 못했다. 특히 2022년 준공 후(악성) 미분양 아파트인 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’를 추가 할인 없이 사들여 사회적 문제까지 됐다. LH는 신축매입임대에 대해서는 이같은 논란을 차단하겠다는 방침이다.
가장 큰 장치는 ‘공사비 연동형’ 제도다. 토지는 감정가, 건물은 공사원가를 산정해 매입가격을 결정한다. 이미 올해 수도권 100가구 이상 주택에 적용한 상태다. 검증 절차도 추가됐다. LH는 주택준공 후 토지 감정평가, 건물은 준공도면을 기준으로 설계변동, 물가상승분 등을 반영해 최종 매매금액을 결정한다.
고병욱 LH 주거복지본부장은 “올해 처음 도입한 공사비 연동형은 조달청 공사비 산출 방식을 따르고 있다”며 “일반적으로 공사를 발주하는 것과 신축 매입으로 매입하는 것과 가격에서 큰 차이가 없다”고 말했다. 그러면서 “‘사업자들 배를 불려 주는 것 아니냐’ 논란은 없다고 본다”고 강조했다.
LH가 신축매입임대 10만가구 이상을 사들이면 불가피하게 부채비율이 높아진다. 이 사장은 “정부와 2027년까지 208%로 낮추기로 했던 부채비율을 2028년까지 233%로 변경하는 것을 협의 중”이라고 말했다.
현재 LH 부채는 153조원이며, 부채 비율은 218%다. 기획재정부는 지난해 6월 말 LH를 ‘재무위험기관’으로 지정하며 LH가 2027년까지 부채비율을 208%까지 낮추는 중장기 재무관리계획을 준수하도록 했다.
이 사장은 부채 비율 상승에 대해 크게 걱정할 건 아니라 봤다. 그는 “LH 부채가 이렇게 늘어나는 것은 일시적인 현상으로 봐달라”면서 “LH 부채는 다른 공공기관의 부채와 달리, 부채를 끌어서 자산을 취득하는 구조이기 때문이다”고 설명했다.
LH는 신축매입임대 10만가구 중 5만가구를 ‘분양전환형’으로 정해 6년 뒤 임차인에게 우선매각한다. 그 사이 부동산 시장이 폭락하지 않는다면 LH는 매각을 통해 부채비율을 크게 낮출 수 있다는 계산이다. 특히 이들 분양전환형은 실수요자 선호도가 높은 아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입한다. 분양가격은 ‘입주시 감정가’와 ‘분양시 감정가’를 더한 뒤 절반으로 나눈다. 고 본부장은 “분양전환형은 시세보다 낮은 가격으로 분양을 받게 돼 있다”면서 “상당수가 직접 분양을 받을 거라 예측한다”고 언급했다.
LH는 신축매입임대 사업을 위한 정부 지원금 상향도 협의 중이다. 현재 매입지원단가 비율은 65% 수준에 불과하다. 나머지 35%는 LH가 자체 조달하고 있다는 것이다. LH는 이 비율은 내년 72%, 2027년 90%, 2028년에는 95%까지 높인다는 계획이다. 고 본부장은 “적어도 올해와 내년에는 재원 조달에는 문제가 없다”고 전했다.
사업의 관건은 속도다. LH는 올해 5만가구 약정은 현실적으로 쉽지 않다는 입장이다. 이 시장은 “해당 사업은 올 3월부터 시행했다. 약정 문건이 본격적으로 접수된 것은 6월부터”라면서 “약정은 빨라도 10~11월에 체결된다. 올해는 5만가가구 약정이 녹록지 않지만 내년까지 11만가구는 충분히 가능하다”고 강조했다.
