(쏙쏙!부동산)민간임대 확정분양가가 뭔가요

[이데일리 박성호기자] 최근에 확정분양가를 내걸고 분양을 하는 민간임대아파트들이 하나 둘씩 등장하고 있습니다. 일반적으로 민간임대아파트는 임대보증금과 월임대료를 납부한 후 분양전환할 때 아파트의 감정평가를 거쳐 분양전환금을 책정하게 됩니다.

만약에 분양전환 시점에서 주변시세가 급등할 경우 임대주택을 분양받은 사람은 분양전환시 더 높은 가격을 치를 수밖에 없습니다. 하지만 확정분양가 방식으로 임대주택을 분양할 경우 이런 시세 변동에 별 영향을 받지 않습니다.

◇ 확정분양가..어떤식으로 운영되나

최근 분양을 진행하고 있는 ㈜부영의 남양주 진접지구 `사랑으로` 10년 임대 아파트의 예를 들어보겠습니다. 이 아파트는 10년 민간임대아파트로는 드물게 전용면적 85㎡이하의 중소형주택형으로 구성돼 있는데요 총 1080가구를 분양합니다. 10년 임대아파트는 5년 후부터 시행사와 주민들간의 합의만 이뤄지면 분양전환이 가능합니다.

㈜부영은 이 아파트를 확정분양가로 공급키로 하고 분양가를 2억3500만원으로 책정했습니다. 분양을 받은 사람은 입주시 1억6000만원을 임대보증금으로 납부하고 매달 44만원씩 임대료를 내야 합니다. 하지만 부영은 매달 44만원의 월임대료를 한꺼번에 선납할 경우에 한해서 5년간 월임대료를 2000만원으로 해주기로 했습니다. 결국 입주시 1억8000만원을 내야 하는 셈으로 입주자는 1억8000만원짜리 전셋집에 살게 되는 것과 똑같습니다.

대게 임대아파트는 임대보증금을 연간 5% 이내에서 올려받을 수 있습니다. ㈜부영 역시 임대료 상승률을 5%로 책정해 보증금 1억6000만원의 5%인 800만원을 계약 갱신을 할 때마다 내도록 했습니다. 5년간 계약 갱신이 4차례 이뤄지니 총 3200만원이 더 필요합니다.

따라서 5년이 지난 후 이 아파트에 투입된 비용은 총 2억1200만원입니다. 확정분양가가 2억3500만원이니 분양전환할 때 2300만원만 더 내면 아파트는 자신의 소유가 됩니다. 확정분양가이기 때문에 주변 아파트 시세가 변동하더라도 아무런 상관이 없습니다.

◇ 자금계획 수월·초기분양률 제고..`윈윈`전략

㈜부영의 예에서 보듯이 확정분양가의 장점은 무엇보다 분양전환을 하고자하는 수요자들이 자금계획을 세우기 쉽다는 데 있습니다. 일반 민간임대아파트를 분양전환할 경우 주변 시세가 급등했다면 그간 수요자가 생각하고 있었던 금액 이상이 필요할 수도 있습니다.

두번째로 수요자들에게 금전적으로 도움이 될 수 있다는 점입니다. 특히 부동산 가격 상승기에는 확정분양가로 분양을 받게 되면 향후 분양전환시 가격 상승분에 대한 부담이 없어집니다.

하지만 반대로 생각하면 가격이 하락하게 될 경우에는 오히려 확정분양가로 인해 손해를 볼 수 있습니다. 때문에 확정분양가를 사용하는 건설업체들은 확정분양가보다 시세가 떨어질 경우 떨어진 시세대로 분양전환을 해 주는 옵션을 사용하는 경우가 많습니다.
예컨데 남양주 진접 `부영 사랑으로`의 경우 분양전환시 2억2000만원으로 시세가 떨어졌을 경우 800만원만 더 부담하면 분양아파트로 전환할 수 있는 식입니다.

확정분양가는 요즘과 같은 시장 침체기에는 건설사들에게도 도움이 되는 분양 방식입니다. 소비자들에게 유리한 방식인 만큼 초기 분양률을 높여 건설사들의 자금 확보를 원활하게 하는 순기능이 있기 때문입니다.

업계 한 관계자는 "확정분양가 수준만 적당하다면 소비자들에게 유리한 분양 방식일 수 있다"며 "건설업체들 역시 초기 분양률을 높여 임대보증금이 많이 들어온다면 회사 유동성에도 도움이 되기 때문에 긍정적으로 고려하고 있는 분양 방식"이라고 말했습니다.

◇ "확정분양가와 주변시세 반드시 비교해야"

그렇다 하더라도 확정분양가 방식의 임대아파트를 분양받을 경우에 주의해야 할 점도 있습니다. 무엇보다 확정분양가가 현재의 주변시세에 비해 너무 비싸지 않아야 합니다.

예를 들어 지난 2005년 확정분양가 방식으로 동시분양한 동탄신도시 임대아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 715만원 대였습니다. 이들 아파트는 임대아파트임에도 일반분양아파트 보다 결코 싸지 않은 분양가로 분양초기 고분양가 논란을 일으켰습니다.
 
이 때문에 공정위원회의 자율권고까지 받으면서 3.3㎡당 680만원대까지 분양가를 조정하는 우여곡절을 겪었습니다. 물론 현재는 3.3㎡당 1000만~1050만원 가량으로 3.3㎡당 400만원에 가까운 시세차익을 거두기는 했지만 확정분양가가 높게 책정되면 자칫 수요자들의 이익이 줄어들거나 손해를 입을 수도 있습니다.

이와함께 아파트 가격이 떨어질 때를 대비해서 건설업체가 어떤 지원을 해주는 지도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 확정분양가가 상한가격이고 시세가 확정분양가 보다 떨어질 경우 떨어진 시세대로 분양전환을 해주겠다는 옵션을 내걸었다면 입주자들의 리스크는 상당부분 덜게 될 것입니다.

또 임대아파트의 경우 전매가 불가능하기 때문에 반드시 실거주를 해야 합니다. 10년임대아파트의 경우 5년 이상은 해당 아파트에 살고 있어야 분양전환이 가능하다는 점을 명심해야 합니다.