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정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후에도 “매물 잠김은 없을 것”이라고 밝혔지만 시장에서는 매물 감소 흐름이 나타나고 있다. 유예 종료 전 급매로 정리할 사람들은 상당 부분 매도에 나섰고 남은 다주택자들은 버티기나 증여, 월세 전환으로 방향을 틀고 있다는 분석이다.
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서울 25개 자치구 모두 지난 9일 이후로 매물이 줄었다. 감소폭이 가장 큰 곳은 강동구였다. 강동구 아파트 매물은 3928건에서 3312건으로 16% 감소했다. 이어 서초구는 8579건에서 7577건으로 12%, 마포구는 1968건에서 1798건으로 9%, 성북구는 1828건에서 1678건으로 8% 각각 줄었다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 8일 경제·부동산관계장관회의에서 “5월 9일 이후 매물 잠김이 나타날 수 있다는 우려가 있으나 정부의 정책 의지는 과거와 다르다”며 “대출 규제와 토지거래허가제로 투기적 매수가 원천 차단돼 있고 주택가격 상승 기대도 낮아지고 있다”고 밝힌 바 있다.
하지만 현장에서는 유예 종료 이후 매물 감소 속도가 예상보다 빠르다는 반응이 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “지금 남아 있는 다주택자들은 세 부담을 감수하면서도 버틸 여력이 있는 경우가 많아 당분간 매물을 거둬들이는 흐름이 나타날 수 있다”고 전망했다. 이어 “당장 매도하기보다 증여하거나 전세를 월세로 돌리면서 버티는 선택지를 고민할 가능성이 크다”고 설명했다.
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전문가들은 향후 시장 흐름의 핵심 변수로 보유세와 추가 세제 개편 방향을 꼽는다. 현재는 양도세 중과 유예 종료 후 다주택자들이 매도를 미루며 버티기에 들어간 모습이지만 공시가격 상승에 따른 보유세 증가와 금리 부담까지 겹칠 경우 대출 부담이 큰 일부 보유자부터 매물을 내놓을 가능성이 있다는 분석이다.
김 소장은 “추가 매물 출회는 정부가 보유세를 어느 수준까지 올릴지가 관건”이라며 “초고가 주택에 대한 부담은 강화할 수 있겠지만 공정시장가액비율을 크게 올리는 식으로 전체 보유세 부담을 키우면 외곽 지역까지 영향을 받을 수 있어 정책 결정이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
집값의 경우 실거주 수요가 유입되면서 최근 가격이 빠르게 상승하고 있는 외곽 지역 가격 흐름이 변수로 꼽힌다. 김 소장은 “노도강·금관구(노원·도봉·강북·금천·관악·구로) 등 외곽 지역은 아직 2021년 고점을 충분히 회복하지 못해 상대적으로 저평가 인식이 남아 있다”고 했다.
다만 향후 시장 흐름이 과거처럼 단순히 ‘매물 감소→집값 급등’ 공식으로만 전개되지는 않을 것이란 분석도 있다. 정부가 추가적인 매물 유도책을 동시에 검토하고 있어서다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거에는 양도세 중과 이후 다주택자 매물이 줄면서 공급 부족 우려가 커졌지만, 이번에는 정부가 등록임대사업자와 비거주 1주택자 등 추가 매물을 유도하고 있다는 점이 다르다”고 진단했다.
이어 “최근 부동산 시장은 금리와 유동성, 전세시장 상황 등이 복합적으로 작용하는 국면”이라며 “당분간은 매도자 우위의 관망세가 이어질 가능성이 크고 매물이 급격히 늘어나기보다는 강남 약보합, 비강남 강보합 흐름 속에서 지역별 차별화가 이어질 가능성이 있다”고 내다봤다.
