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보고서는 “서울 오피스 시장을 단순한 공급과 수요의 숫자로만 해석하는 시대는 끝났다”며 “디지털·AI 전환 시대를 맞아 오피스의 개념 자체를 재정의해야 할 시점”이라고 분석했다.
실제로 코로나19 이후 기업들의 오피스 선택 기준이 근본적으로 변화했다. 단순한 업무 공간을 넘어 인재 확보와 생산성 향상, ESG 경영의 핵심 도구로 오피스를 활용하는 추세가 뚜렷해졌다는 것이다.
특히 AI 등 신성장 산업이 부상하면서 연구·개발·기술 등 고급 인재 확보를 위한 프리미엄 오피스 수요가 높다는 설명이다. 이에 따라 AI 관련 일자리를 위한 고사양 오피스 수요가 확대될 것으로 예상된다.
보고서에 따르면 서울 오피스 시장은 2029년 전후 공급이 정점에 이를 전망이다. 2025~2031년까지 공급 예정 물량은 약 214만 평에 달한다. 다만, 연평균 공급규모는 약 31만 평으로, 지난 15년간 연 평균 공급규모인 약 33만 평 대비 오히려 적다.
또한, 보고서는 향후 오피스 시장이 극명한 양극화가 가속화될 것으로 예상했다. 실제 연면적 1만 평 이상 신규 공급 비중이 높은 서울 광화문, 종로, 을지로 등 중심권역(CBD)은 초대형 오피스(2만 평~5만 평)의 평당 명목임차비용(NOC)이 소형 오피스(1천 평~3천 평) NOC 대비 2010년 1.9배 수준에서 지난해 2.5배까지 확대됐다. 초대형 공급면적이 많았던 여의도권역(YBD)도 같은 기간 2.2배에서 2.8배까지 차이를 벌렸다.
최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 “서울 오피스는 단순한 부동산 공급-수요 논리를 넘어, 산업 구조 변화와 기업 혁신의 동반자로 진화하고 있다”며 “변화하는 산업 지형과 기업의 진화하는 니즈를 정확히 파악하고, 공급 상황과 질적 차별화를 활용한 정교한 투자 전략이 자산의 장기 경쟁력을 결정할 것”이라고 말했다.
