규제 완화 급행열차 탄 재개발...24만가구 공급 본격화(종합)

[이데일리 신수정 기자]서울시가 주거정비지수제를 폐지하고 공공기획을 전면 도입해 재개발 지정기간을 획기적으로 단축한다. 또 2종7층 일반주거지역에 대한 규제를 완화해 사업성을 높이고 매년 공모를 추진해 25개 이상의 재개발 지역을 발굴할 예정이다.

26일 서울시는 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하기 위해 이같은 내용의 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’을 발표했다.

오세훈 서울시장이 26일 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표했다. (사진=서울시 유튜브 캡쳐)

먼저 서울시는 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수제를 폐지한다. 이에 따라 기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목인 △노후도 동수 2/3 이상 △구역면적 1만㎡ 이상을 충족하고 선택항목 중 △노후도 연면적 2/3 이상 △주택접도율 40% △과소필지 40% △호수밀도 60세대/ha 중 1개 이상을 충족하면 된다.

서울시측에 따르면 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 ‘주거정비지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과한 것으로 나타났다.

(자료=서울시)

재개발 구역 지정도 ‘공공기획’을 도입해 2년으로 대폭 단축한다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 정비구역 지정절차가 원활해질 뿐 아니라 주변 경관과 조화를 이루는 품격 있는 아파트 단지를 구현할 것으로 기대하고 있다.

공공기획 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 3분의 1(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토는 6개월에서 4개월로, 정비구역 지정을 위한 법정절차는 12개월에서 6개월로 단축하는 등 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.

이와함께 서울시는 주민동의 등 민주적 절차는 보호·강화하되, 확인 단계는 간소화한다. 현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로, 주민제안 단계(10%), 사전타당성 조사 단계(50%), 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다.

(자료=서울시)

사전타당성 조사 단계는 공공기획 도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다.

서울시는 재개발해제구역 중에서도 노후화·슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정할 예정이다.

서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다. 이에 따라 시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다. 특히, 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼있어 해당 지역에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과도 기대된다.

(자료=서울시)

이어 서울시는 구역지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시해 25개 이상의 구역을 발굴한다는 계획이다. 시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 방침이다.

투기세력 유입을 방지하는 대책도 내놨다. 먼저 권리산정기준일 이후 지분쪼개기를 통한 소유자는 주택분양권을 인정받지 못한다. 현행법상으로는 △필지분할 △단독·다가구의 다세대 전환 △토지·건물 분리취득 △나대지 신축 등의 지분 쪼개기를 허용하고 있다.

앞서 오세훈 서울시장은 국무회의에 참석해 ‘부동산 시장 안정화 및 투기거래 억제를 위한 3대 건의사항’을 제안하며 “제77조 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일과 관련해 현행법에서 허용하고 있는 4가지 유형의 지분 쪼개기에 대한 전면적인 재검토와 엄격한 제한을 통해 필수 불가한 경우에만 허용하는 방향으로 개선할 것을 건의한다”고 했다.

또한 분양권이 없는 신축행위로 피해자가 발생하지 않도록 건축허가와 착공을 제한하고 재개발구역 후보지 선정일에 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 2년 이상 실거주 목적 외 투기목적의 거래를 못하게 할 계획이다.

서울시는 기존 공공재개발이 위축될 것이란 우려에 선을 그었다. 공공재개발 역시 오늘 발표한 완화방안이 적용된다는 설명이다. 서울시는 “공공재개발도 같은 조건이 적용되며 민간의 선택폭을 넓히는 데 의의가 있다”며 “공공재개발과 민간 재개발이 상호보완 및 경쟁하면서 신규주택 공급 루트가 넓어질 것이다”고 말했다.

오세훈 서울시장은 “지난 ‘15년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 ‘재개발·재건축 정상화’라는 과제가 반드시 선결돼야 한다”고 밝혔다.