지분형 분양주택 잘 될까?..곳곳 ''암초''

[이데일리 윤진섭기자] 대통령직 인수위원회가 지분형 주택분양 제도 도입을 올 하반기에 수도권부터 도입한다고 17일 밝혔다.

이를 두고 비축용 임대아파트 사례처럼 투자자 유치에 어려움이 뒤따르고, 일정 기간 뒤 집값하락이 발생할 경우 부작용이 생길 수 있다는 우려가 나오고 있다.

우선 투자자 유치부터 문제다. 지분형 주택분양제도에서 투자자 수익은 크게 두 가지다. 지분 투자 후 유동화와 전매제한 기간 후 매각에 따른 시세차익이다. 이 중 전매제한 기간 후 시세차익이 가장 큰 투자 요인이 된다.

이를 고려할 때 대부분의 투자자들은 지방보다는 수도권, 수도권 중에서도 강남이나 용산 등 시세차익이 높은 곳만 찾게 마련이다. 결국 강남이나 용산을 제외한 지역에선 지분형 주택분양은 투자자들이 외면할 가능성이 높다.

정부가 비축용 임대을 위해 파격적인 인센티브와 수익률을 제시했음에도 불구하고 기관투자들이 철저히 외면했던 것과 같은 결과가 나올 수 있다는 이야기다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 "민간 투자자를 끌어 모으려면 적어도 집값이 금리 이상 올라야 하는데, 서울지역에서 이런 곳은 강남권과 용산 정도에 그치고 있다"라며 "이 지역은 집값이 부담스러울 정도로 많이 오른 상태에서 집을 사는 데 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

최초 분양가보다 집값이 더 떨어질 경우도 문제점으로 꼽힌다.

예컨대 3억원짜리 주택이 전매제한 이후 2억5000만원이 될 경우 투자자와 실 거주자 사이에 원금 보장을 둘러싼 마찰을 빚을 수 있다. 또 금융기관이 투자자로 참여할 경우 집값이 크게 떨어지면 미국의 '서브 프라임 모기지'처럼 금융기관의 부실 위험으로 이어질 수 있다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "지분형 주택분양은 집값이 현 상태를 유지하거나 오르는 것만을 생각하고 나온 것으로 보인다"라며 "집값이 떨어질 경우 주택의 지분 소유자는 물론 투자자들도 부실화될 가능성이 있다"고 말했다.