주택 양도 전에 공부(公簿) 정리해야

[조세일보 제공] 아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 A씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사했으나 1세대 1주택 비과세대상으로 판단해 양도소득세를 신고하지 않았다.

그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4500만원을 납부하라는 고지서가 발부돼 내용을 알아보니, 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것.

건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다.

이런 경우 A씨가 구제받을 수 있는 방법은 없는 것일까?

세무서에 따르면 1주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있다면 주택을 양도하기 전에 공부부터 정리해 두는 게 상책이다.

여기서 공부(公簿)란 관공서에서 작성·비치하고 있는 장부로서, 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록표등본 등을 말한다.

◇ 주택의 판정

1세대 1주택에서 `주택`이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다.

거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등) 상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

그러므로 A씨의 경우 처럼 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도세를 내지 않아도 된다.

◇ 사실의 입증

세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록등본, 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본, 임차인 및 인근주민의 인우보증서, 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서, 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.

◇ 절세방안

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

그러므로 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.